부담부증여, ‘증여세 + 양도세’ 이중과세 함정｜재산평가 방법에 따라 세금이 달라진다

 

 

 

자녀에게 부동산을 물려주면서 대출도 함께 넘긴다면 세금은 어떻게 될까요?

이 경우 단순 증여가 아니라, ‘부담부증여’ 에 해당합니다.

 

부담부증여는 이름 그대로, 증여와 양도가 동시에 존재하는 거래 구조입니다.

즉, 수증자는 증여세를, 증여자는 양도소득세를 내야 합니다.

 

▶ 부담부증여의 세법상 개념

 

「소득세법」과 「상속세 및 증여세법」에서는

재산을 무상으로 이전하면서 그 재산에 설정된 채무를 상대방이 인수하는 경우,

그 채무 인수 부분은 ‘대가 거래’로 간주합니다.

 

* 채무 인수분 → 양도소득세 과세 (증여자 부담)

* 순수 증여분 → 증여세 과세 (수증자 부담)

 

따라서 부담부증여는 양도세 + 증여세가 동시에 발생하는 복합 거래입니다.

 

▶ 사례 분석

 

 

▷ 상황 요약

 

아버지 A씨: 오피스텔 2채 보유, 505호에 담보대출 4억 원

2025년 3월: 아들 B씨에게 505호·506호를 증여, 대출 인수 조건 포함

 

▷ 감정평가액 기준(시가 10억 원)

 

* B씨의 증여세

10억 – 4억(채무) – 0.5억(공제) = 5.5억 원

→ 세율 적용 시 약 1억 500만 원

 

* A씨의 양도세

양도금액 4억 – 취득가 3.2억 = 0.8억

→ 공제 후 약 770만 원 (지방세 포함)

 

 

 

▷ 기준시가 기준(시가 9.5억 원)

 

* B씨의 증여세

9.5억 – 4억 – 0.5억 = 5억

→ 약 9천만 원

 

* A씨의 양도세

양도금액 4억 – 취득가 2.1억 = 1.9억

→ 약 3,300만 원

 

▶ 비교 결과

평가 기준	증여세	양도세	총 세금
감정가 기준	약 1억 500만 원	약 770만 원	약 1.13억 원
기준시가 기준	약 9천만 원	약 3,300만 원	약 1.23억 원

 

☞ 결론적으로, 감정평가를 통해 시가 기준으로 평가하면 양도세 절세 효과가 더 큽니다.

 

▶ 이유는?

 

양도소득세 계산 시 기준이 되는 취득가액 산정 방식이 달라지기 때문입니다.

 

* 시가(감정가) 사용 시 → 실제 취득가액 반영 가능

* 기준시가 사용 시 → 과거 낮은 공시가 적용 → 양도차익 증가 → 세금 증가

 

즉, 같은 부담부증여라도 평가 방식 선택에 따라 세금이 달라집니다.

 

▶ 실무 유의사항

 

▷ 증여세와 양도세 신고는 별도

→ 증여자는 양도세, 수증자는 증여세를 각각 신고해야 함.

 

▷ 감정평가서 제출 시 유효기간

→ 증여일 전후 6개월 이내 평가액만 인정됨.

 

▷ 채무 인수 증빙

→ 은행의 채무이전 확인서나 금융거래 내역 필수.

 

▷ 증여세 공제액 적용 중복 금지

→ 직계존속 5천만 원, 배우자 6억 원 한도 내에서만 가능.

 

국무총리 표창/ 자금출처조사 주식변동 상속증여양도전문 정해경세무사/ 더감세무회계

 

 

▶ 세무 전략 포인트

 

① 감정평가액과 기준시가 비교

→ 취득가 대비 어느 쪽이 유리한지 시뮬레이션 필수

 

② 증여 시기와 평가일 조정

→ 시세 변동이 클 때는 신고 시기 조절로 절세 가능

 

③ 양도차익 큰 자산은 감정평가 기준 선택

→ 실제 취득가액 반영이 가능해 세율 부담 완화

 

▶ 결론

 

부담부증여는 절세 목적의 수단이 될 수 있지만, 구조를 잘못 이해하면 오히려 세금이 더 늘어날 수 있습니다. 증여세와 양도세는 한 몸처럼 움직입니다. 재산평가 방법, 증여 시점, 채무 인수 조건까지 꼼꼼히 검토해야 합법적인 절세가 가능합니다.

 

 

📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

 

 

◆ 더감세무회계는 국세청 24년 경력의 정해경 세무사가 직접 상담과 서비스를 제공합니다. 국세청 조사3국 조사팀장 및 강남·서초·역삼 세무서 재산팀장 등에서 자금출처, 주식 변동, 법인 세무조사 등 고난도 세무를 담당한 실무 경험을 바탕으로, 개인과 사업자의 모든 세무 문제를 해결합니다.

개인의 상속·증여세, 양도소득세부터 사업자의 부가가치세, 소득세, 법인세 신고와 기장까지 체계적인 세금 관리를 제공합니다. 세무조사 리스크를 줄이고 투명한 세무 관리를 통해 고객의 재산을 안전하게 지키는 안심 솔루션을 약속드립니다.

☎ 031-8023-9440

 

 

◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

 

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격

 

 

 

 

 

#부담부증여 #양도소득세 #증여세 #세무사칼럼 #부동산증여 #감정평가절세 #상속증여세 #채무인수 #부모자녀증여 #세금전략 #더감세무회계#세무상담 #위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리