10억 미만 상속 주택도 시가 신고 "중요"…나중에 매도 땐 양도세 아낀다

 

 

 

정부가 추진했던 '상속세 및 증여세법(상증세법)' 개정안은 지난해 12월 국회에서 부결됐다. 상속·증여세 최고세율 인하, 상속세 자녀 공제 확대 등이 무산된 것이다. 여기다가 올해부터 상속·증여 대상 부동산 가격을 시가에 맞춰 책정하기 위한 감정평가 기준이 강화된다. 서울 등 수도권 부동산값 급등으로 상속세 우려가 중산층에게까지 확대된 가운데 상속세 절세법이 주목받고 있다.

 

 

상속재산 시가 신고 "중요"

 

상속세 일괄 공제 한도는 10억원이다.

그래서 상속재산이 10억원에 못 미친다면 귀찮거나 필요없다고 생각해서 상속신고를 하지 않는 경우가 많다.

 

만약 신고를 하지 않았을 경우, 상속재산 특히 주택 등 부동산 가격이 하락하면 상속 주택을 양도할 때 양도소득세가 늘어날 가능성은 적다. 문제는 가격이 올랐을 때 양도세가 예상보다 증가하게 된다.

 

관할 세무서는 상속 신고를 하지 않은 경우, 상속세가 나오지 않는 범위라면 거래 당시의 시가 대신 시가보다 낮은 공시가격으로 상속재산 가액을 결정한다. 이렇게 되면 상속재산을 매도할 때 양도차익이 커지면서 양도세가 증가한다.

 

다음의 사례가 이 경우다. 2013년 4억원에 취득한 다가구주택을 2019년 배우자와 자녀들이 상속받은 사례다. 배우자는 해당 주택에 같이 살았지만 자녀는 별도세대이고 협의분할로 자녀가 주택을 상속받았다. 2019년 당시 주변 시세는 12억원 정도였고 공시가격은 8억4000만원 가량이었다. 공시가격 기준으로 10억원을 넘지 않아서 상속 신고를 하지 않았다. 당연히 상속세도 내지 않았다. 부동산 가격이 올라 2021년 15억원에 매도했다. 양도차익은 6억6000만원, 양도세는 2억4000만원이 부과됐다.

 

만약 2019년 상속재산을 평가를 통해 12억원에 상속신고를 했다고 하면 양도세는 달라졌다. 물론 다른 상속재산이 없다고 전제하면 상속세는 일단 내야 했을 것이다. 12억원에서 10억원을 뺀 2억원에 대해 3000만원 정도가 아마 나왔을 것이다. 매도 땐 양도세는 15억원에서 12억원을 뺀 3억원에 대해서만 부과된다. 9300만원 정도다. 신고하지 않았을 때보다 전체적으로 세금이 1억1700만원 적다.

 

국세청 국세조사팀장 자격증/ 정해경세무사 /더감세무회계

 

엄격해진 감정평가…절세법은

 

이처럼 상속세를 활용해 양도세를 아끼는 법은 올해부터 강화된 주거용 부동산 감정평가 확대에도 적용될 수 있다.

 

그동안 거래가 흔치 않은 서울 강남 등의 고급주택은 시가보다 현저히 낮은 기준시가를 적용해 상속·증여세를 납부해 왔다. 국세청이 이를 방지하고 위해 올해부터 주거용 부동산의 신고가액이 국세청이 산정한 추정 시가보다 5억원 이상 낮거나, 차액의 비율이 10% 이상인 경우 감정평가 대상으로 추가하게 된다. 일부 초고가 아파트와 호화 단독주택의 공시가격이 매매가의 절반에도 못 미치는 사례가 생기고 있어서다. 예를들면 지난해 기준 전용면적 235㎡인 서울 서초구 아크로리버파크는 추정 시가가 180억원이지만 공시가격은 75억원(41.7%) 정도다.

 

감정평가 강화는 정부 정책 방향이다. 바뀐 정책에 맞춰 절세를 고민해야 한다. 상속·증여받는 부동산을 감정가액으로 평가하면 상증세는 증가한다. 다만 이후 해당 부동산을 양도할 때 양도세는 줄어든다는 것은 확실하다.

 

※출처:파이낸셜뉴스

 

 

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