상속주택으로 인한 2주택자, 양도세 비과세 전략 총정리

 

 

 

◆ 상속주택으로 2주택자가 된 경우, 비과세 혜택 받을 수 있나요?

상속을 통해 추가로 주택을 물려받으면 2주택자가 됩니다. 하지만 양도세 비과세를 받을 수 있는 특례 조항이 존재하므로 이를 잘 활용해야 세금을 줄일 수 있습니다.

 

◆ 일반주택을 양도할 경우 비과세 특례

상속주택이 선순위로 판단될 경우 일반주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

단, 다음과 같은 주택은 제외됩니다.

• 상속 개시일로부터 2년 이내 피상속인에게서 증여받은 주택
• 증여받은 조합원입주권/분양권으로 취득한 신축주택

 

◆ 상속주택을 먼저 팔면 어떻게 될까요?

• 상속주택을 5년 내 매도: 2주택자라도 중과 없이 일반세율로 과세
• 상속주택을 5년 이후 매도: 중과세율 적용 가능성 있음

📢 주의: 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지는 상속개시일로부터 5년이 경과해도 한시적으로 양도소득세 중과가 면제됩니다.

 

◆ 선순위 상속주택의 판정 기준

피상속인이 여러 채의 주택을 상속한 경우, 다음 기준으로 선순위 주택을 정합니다:

1. 피상속인의 소유 기간이 가장 긴 주택
2. 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 주택
3. 상속개시 당시 피상속인이 거주하던 주택
4. 기준시가가 가장 높은 주택

💡 팁: 동일 조건일 경우, 상속인이 선택할 수 있습니다.

 

◆ 공동상속주택과 소수지분 특례

공동상속주택의 소유자 판정 기준

1. 상속 지분이 가장 큰 상속인
2. 해당 주택에 거주하는 상속인
3. 최연장자

 

◆ 소수지분 특례

• 공동상속주택의 소수지분 소유자는 주택이 없는 것으로 간주, 일반주택 양도 시 비과세 가능
• 단, 선순위 공동상속주택에만 적용됩니다.

📌 유의점

3주택 이상의 공동상속주택을 보유하거나 일반주택 양도 후 2주택 중 하나를 처분하면 비과세 특례가 적용되지 않을 수 있습니다.

 

◆ 2013년 2월 14일 이전 취득한 주택은 다른가요?

국세청 유권해석에 따르면, 2013년 2월 14일 이전 취득한 일반주택의 경우 상속주택과 취득 순서에 관계없이 일반주택 양도 시 상속주택 비과세 특례가 적용됩니다.

다만, 조세심판원의 일부 판례에서는 상속주택 특례가 제한될 수 있다고 해석된 사례도 있어, 전문가의 상담을 받는 것이 안전합니다.

 

◆ 결론

상속주택으로 인해 2주택자가 되더라도, 관련 비과세 특례를 잘 활용하면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 상황에 따라 해석이 다를 수 있으므로, 국세청 유권해석과 판례를 참고하고 세무 전문가와 상담하세요.

 

📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

​

 

​​​​◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

​​☎ 031-8023-9440

​

​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)

· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)

​

▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격​​​

​

 

​

​

#상속주택 #양도소득세 #2주택자 #비과세특례 #세무상담 #부동산세금 #양도세중과 #더감세무회계#위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리