"재건축·재개발 시 대체주택 비과세, 꼭 알아야 할 요건과 혜택"(2023년 세법개정)

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재건축이나 재개발을 진행하면서 많은 조합원들이 직면하는 문제 중 하나는 재건축 기간 동안 거주할 대체주택입니다. 이때, 두 채의 주택을 소유하게 되는 경우 양도소득세 부담이 생길 수 있지만, 일정 요건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이번 글에서는 재건축·재개발 시 대체주택에 대한 비과세 요건과 주의사항을 최신 정보를 기반으로 알아보겠습니다. 

 

 

 

1. 대체주택 비과세 요건: 취득 시기

재건축·재개발 사업에서는 사업시행인가일이 중요한 기준이 됩니다. 대체주택은 반드시 사업시행인가일 이후에 취득해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 사업시행인가일 이전에 취득한 주택은 대체주택 비과세 혜택을 받을 수 없으므로, 사업시행인가일을 꼭 확인한 후에 주택을 구입해야 합니다​

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2. 대체주택 비과세 요건: 매각 시기

대체주택을 취득한 후에는 매각 시기 역시 중요합니다. 대체주택은 두 가지 중 한 가지 시점에서 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다:

• 재건축 아파트가 완공되기 전에 대체주택을 매각하거나
• 재건축 아파트가 완공된 후 3년 이내에 대체주택을 매각해야 합니다.(2023년 1월12일이후 양도기준)

이 시기를 놓치면 양도소득세가 부과될 수 있으므로, 반드시 해당 기간을 지켜야 합니다​

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3. 대체주택 비과세 요건: 거주 요건

대체주택에서 1년 이상 실거주해야 비과세 혜택이 적용됩니다. 또한, 재건축 아파트가 완공된 후에는 가구원 전원이 3년 이내에 이사하여 1년 이상 거주해야 합니다. 다만, 취학이나 근무상 형편, 질병 등의 이유로 가구원 일부가 이사하지 못하더라도 비과세는 인정될 수 있습니다​

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4. 재건축 주택과 대체주택의 관계

재건축 대상 주택은 1세대 1주택 요건을 충족해야 하며, 대체주택은 임시 거주 목적이어야 합니다. 만약 대체주택을 투자 목적으로 구입했다면 비과세 혜택을 받을 수 없으므로, 반드시 실거주 목적으로 사용해야 합니다​.

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5. 대체주택 비과세 특례 해석 변화

2023년부터 기획재정부와 국세청의 해석이 변경되었습니다. 기존에는 사업시행인가일 기준으로 1주택인 경우에 비과세 혜택이 적용되었지만, 이제는 대체주택 취득일 기준으로 1주택인 경우에만 비과세가 적용됩니다. 즉, 대체주택을 취득할 당시 1주택자여야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다​.

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▶재개발·재건축 대체주택 비과세 적용 사례

실제 사례를 통해 대체주택 비과세 특례를 어떻게 적용할 수 있는지 살펴보겠습니다.

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사례 1: 사업시행인가일 이후 대체주택 취득

서울에 거주하는 A씨는 재건축 대상 아파트를 소유하고 있었습니다. 재건축이 진행되면서 임시로 거주할 대체주택이 필요해졌고, 사업시행인가일 이후 대체주택을 구입했습니다. A씨는 대체주택에서 1년 이상 거주했고, 재건축 아파트가 완공된 후 2년 내에 대체주택을 매각하여 비과세 혜택을 받았습니다.

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사례 2: 대체주택 취득 당시 2주택인 경우

B씨는 재건축 대상 아파트 외에 다른 주택을 소유한 상태에서 대체주택을 구입했습니다. 대체주택을 취득할 당시 2주택 상태였기 때문에, B씨는 비과세 혜택을 받을 수 없었습니다. 이 사례에서 B씨는 대체주택 취득 당시 1주택자여야 비과세 혜택이 적용되었음을 알게 되었습니다​

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6. 대체주택 비과세 혜택을 위한 전략

대체주택을 구입하고 비과세 혜택을 받으려면 정확한 시기 관리와 세무 계획이 중요합니다. 특히 다음의 전략을 고려해보세요:

• 재건축 일정 확인: 재건축 일정에 따라 대체주택의 구입 시기를 정확히 판단하는 것이 중요합니다. 예상치 못한 재건축 지연에 대비해 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 비과세 요건을 충족할 수 있도록 세심한 관리가 필요합니다.
• 전문가 상담: 양도소득세와 관련된 법령이 복잡하고 주기적으로 변동되기 때문에, 전문가와 상의하여 대체주택 비과세 요건을 철저히 이해하고 준비하는 것이 좋습니다.

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▶결론: 대체주택 비과세 혜택, 철저한 준비 필요

재건축·재개발 과정에서 대체주택을 취득할 경우, 정확한 취득 시기와 매각 시기, 그리고 거주 요건을 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이러한 조건을 잘못 이해하면 예기치 못한 세금 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 비과세 혜택을 놓치지 않도록 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

더감 세무회계는 재건축·재개발 관련 세금 문제를 해결하고, 대체주택 비과세 혜택을 최대한으로 누릴 수 있도록 돕고 있습니다. 언제든지 문의하시면 자세한 상담을 제공해드리겠습니다.

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

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▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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