재산과 부채를 한꺼번에 증여하는 부담부증여

 

 

 

 

재산과 부채를 한꺼번에 증여하는 부담부증여

 

최근 몇 년간 부동산 가격이 급등락을 함에 따라 부동산 관련 세금에 대한 관심이 높아졌다. 특히 부모가 자녀에게 부동산을 물려줄 때 항상 언급되는 세금인 상속세와 증여세에 대한 것이 더욱 그렇다.

실제로 서울을 비롯한 수도권에 위치한 주택의 소유자들이 보유세 및 양도세 등 부동산 관련세금을 대비하기 위해 자녀를 비롯한 가족들에게 증여를 활발히 하고 있는 것으로 나타났다. 국가통계포털에서 제공하는 자산 종류별 증여세 신고 현황을 보면, 부동산의 경우 2017년 이후 신고 건수 및 신고가액이 꾸준히 증가 추세를 보이고 있는 것을 확인 할 수 있다.

하지만 부모가 자녀에게 재산을 물려줄 때, 재산뿐만 아니라 부채도 함께 물려줄 수 있다. 쉽게 말해서 ‘재산에 빚까지 더해 물려주는 방법’ 이것을 바로 부담부증여라고 한다. 부담부증여란 부동산을 자녀에게 증여할 때 해당 부동산에 대한 전세보증금이나 은행 대출 등의 채무를 함께 수증자에게 넘김으로써 이후 수증자인 자녀가 채무를 상환하는 방법이다.

 

이러한 부담부증여와 일반적인 증여와의 차이점은 과세방식에 있는데, 일반증여를 하면 증여를 받는 수증자가 증여세와 취득세를 부담해야 하는데, 부담부증여를 하면 전세금 및 은행 대출 등의 채무 부분은 유상양도로 보아 증여자가 양도세를 부담하고, 수증자는 전체 재산가액에서 채무 부분을 뺀 재산에 대해서만 증여세를 부담하게 된다.

그렇다면 부담부증여를 활용한 절세방법에 있어 중요한 사항들은 무엇인지 살펴보자.

 

첫째, 이전을 계획 중인 주택이 양도세가 중과세 되는 주택인지 여부를 고려해야 한다. 만약 주택이 조정대상지역(현재 기준, 서초구, 강남구, 송파구, 용산구)이며 1세대 2주택 이상에 해당하거나 단기양도(보유기간 2년 미만)인 경우에는 양도세가 중과세 된다.

이러한 상황에서 부담부증여시 양도소득세의 합과 증여세의 합이 일반 증여시의 증여세보다 더 커질 수도 있다. 따라서 증여자에게 양도세 중과세율이 적용된다면 일반증여보다 부담부증여가 더 유리한 것인지에 대한 판단이 필요하다.

 

둘째, 취득세에 대한 고려가 필요하다. 부담부증여시 취득세는 채무부분은 유상 취득으로, 나머지 부분은 무상 취득으로 보고 세율을 각각 적용한다. 여기서 증여를 원인으로 하는 무상 취득세율은 증여자를 기준으로, 그리고 매매를 원인으로 하는 유상 취득세율은 수증자를 기준으로 판단한다.

그런데 앞서 언급한 조정대상지역에 있으면서 취득당시 시가표준액이 3억원 이상인 주택의 무상취득(1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상 취득시는 제외)은 12%의 중과세율을 적용한다.

만약 증여자가 이러한 상황에 해당하는 다주택자이고, 수증자가 매매를 원인으로 하는 취득세율이 중과되지 않는다면(무주택자 등에 해당) 부담부증여를 통한 채무승계 부분에 대한 취득세율의 차이를 이용하여 취득세에 대한 절세 효과를 볼 수 있다.

 

셋째, 수증자의 경제적 상황을 고려해야 한다. 만약 수증자인 자녀가 증여세 및 취득세를 납부할 능력이 없다면, 부모가 이를 대신 납부해야 하는 상황이 발생하는데, 대신 납부해 준 세금에 대해서도 추가로 증여세를 부담해야 한다. 이 경우 기존의 증여재산과 합산되어 과세되기 때문에, 세부담이 더욱 커지게 된다.

또한 전세금 및 대출반환 등에 대한 자녀의 납부여력이 존재하는지 검토가 필요하며, 이에 필요한 추가적인 현금 지원 등도 증여에 해당하기 때문에 이 부분에 대한 세부담도 고려해야 한다.

 

증여자의 보유 주택 수나 1주택자 비과세 여부 등 전체적인 상황을 분석하여 일반 증여가 유리한 것인지, 부담부증여가 유리한 것인지 혹은 추후에 상속을 하는 것이 유리한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 부담부증여의 경우, 절차적인 복잡함도 수반되기 때문에, 반드시 전문가의 도움을 통해 상황에 맞는 절세전략을 수립·검토하고 실행하는 것이 중요하다.

 

 

※출처:매일경제

 

 

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