주택 상속 시 반드시 기억해야 할 절세의 골든 타임’, ‘6개월’

 

 

 

 

상속에도 ‘절세의 골든 타임’이 있다!

결론부터 말씀드리면 부모 등이 사망하여 상속이 개시되는 경우 반드시 기억해야 할 숫자는 ‘6’입니다. ‘6개월'이 상속 개시 이후 ‘절세의 골든타임'이기 때문입니다. 6개월을 절세의 골든 타임이라고 하는 데는 2가지 이유가 있습니다.

첫째, 상속받은 주택을 상속개시일로부터 6개월 이내 처분을 하면 양도세를 부담하지 않아도 됩니다.

엄밀히 따지면 비과세라기 보단 양도차익 ‘0’을 의미합니다. 예를 들어, 2024년 1월 상속이 개시되었다고 한다면 그로부터 6개월 이내 상속 관련 신고를 해야 합니다. 이때 상속재산에 대해 상속세가 결정이 되는데, 가령 상속재산 중 주택이 있고 해당 주택을 매각해버리면 어떻게 될까요?

이 경우 해당 주택의 매매가액, 즉 양도가액을 ‘취득가액’으로 하여 양도세를 계산할 수 있습니다. 세법에서는 상속세 신고기한 중 별도의 평가를 하지 않으면 기준시가를 취득가로 합니다. 하지만 그 외에도 별도의 감정평가, 매매사례가액 등을 취득가로 할 수 있는데 상속세 신고기한인 6개월 내 해당 주택을 매각함으로써 그 자체 매매사례가액을 취득가로 차용할 수 있다는 것이죠.

그 결과, 해당 주택의 양도세 계산 시 ‘양도가액=취득가액’이 동일하게 되어 양도차익은 ‘0’이 됩니다. 때문에 부담해야 하는 양도세도 ‘0’가 되는 거죠.

이때 한 가지 유의해야 하는 점이 있는데, 이 방법을 활용하려면 상속개시일로부터 6개월 이내 해당 과정을 진행해야 한다는 점입니다. 확인 결과, 나 부장의 경우 상속개시일로부터 이미 8개월이 지난 상황이라고 합니다. 그 결과 양도가액은 실거래가로 책정된 반면, 취득가액은 기준시가가 되어 일정 수준 양도차익이 나오게 된 것이죠.

 

장기 보유할 주택이라면 '6개월' 내 감정평가를 받아두라

그렇다면 무조건 6개월 이내 매각을 해서 양도세를 내지 않아야 할까요? 더 보유해도 되는 부동산이라면 어떻게 해야 할까요? 이때도 역시 ‘6개월’을 기억해야 합니다.

둘째, 장기보유를 고려 중인 상속주택이라면 상속개시일로부터 6개월 내 가급적 별도 ‘감정평가’를 받아두세요.

예를 들어 보겠습니다. 시가 5억원 상당의 주택이 있는데 이때 해당 주택의 기준시가가 3억원이라고 가정한다면, 별도 신고가 없는 경우 상속 취득가액은 기준시가인 3억원이 됩니다. 이후 해당 주택을 10억원에 매각하면 양도가 10억원, 취득가 3억원으로 7억원의 양도차익이 발생합니다.

하지만 이에 대해 별도 감정평가를 받아두면 취득가액은 시세인 5억원을 인정받을 수 있고(개별 물건마다 다를 수는 있습니다), 추후 10억원에 매각하더라도 양도차익은 5억원이 되기에 그만큼 양도세를 줄일 수 있습니다.

따라서 상속개시 후 6개월 내 단기 매각이 아닌 경우, 특히 추후 자산가치가 올라갈 것으로 예상되는 그런 부동산이라면 나중을 위해 취득가액을 시세대로 올려두는 것이 유리하겠죠?

물론 이 과정에서 상속세가 부과될 수도 있습니다. 기본적인 상속세 공제를 넘어설 정도의 자산가치라면 그럴 것입니다. 이때는 당장 상속세 부담을 하는 것이 좋을지, 혹은 추후 양도세를 줄이는 것이 유리한지를 비교해야 하는데, 추후 적용될 것으로 예상하는 ‘세율’을 비교해서 의사를 결정해야 합니다. 당연히 앞일은 아무도 모르는 것이니, 대략적인 수치로 비교할 수밖에 없는 데요, 그래도 이렇게라도 준비를 해두시는 것이 훨씬 더 유리하겠죠?

 

해당 물건의 투자가치가 높지 않고 이를 처분해서 현금화하는 것이 유리한 경우였다면 상속개시 이후 6개월 내 처분을 해야 합니다. 하지만 8개월 후에 처분을 하면 부담하지 않아도 될 양도세를 내게 됩니다.

그게 아니고 좀 더 오래 보유해도 괜찮은 그런 자산이었다면, 역시 상속개시 후 6개월 이내에 전문 감정평가사의 도움을 받아 해당 물건의 가치를 제대로 평가 받아두는 작업이 필요했을 것입니다. 당장은 감정평가 수수료가 나가고 혹여 상속세가 일부 나올 수는 있겠지만, 추후 양도 시 이게 더 유리할 수 있습니다.

 

※출처: 이코노미 퀸

 

 

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

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