분양권의 상속·증여세 감정평가로 절세 가능한 조합원 입주권

 

 

 

최근 업무를 하면서 입주권, 분양권에 대한 증여세 절세를 위한 감정평가 문의가 늘고 있다. 자녀에게 안전하게 부를 이전하는 장기 플랜의 일환으로 재개발, 재건축의 조합원이 아예 철거 전 구축아파트나 입주권을 자녀에게 증여하는 것이다.

 

상담을 요청하는 의뢰인들은 어차피 자녀에게 이전할 재산이라면 아무래도 새로 지어진 신축아파트 상태에서 증여하면 세금 부담이 크니 입주권을 주는 방식으로 절세를 모색할 생각을 한다.

 

조합원 입주권은 재개발, 재건축 구역에서 관리처분인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위다. 분양권은 아파트 분양에 청약해 당첨으로 취득한 권리를 말한다. 조합원 입주권이나 분양권은 아파트 그 자체가 아니라 아파트를 취득할 수 있는 권리다.

 

한편 재개발 또는 재건축 사업은 조합설립인가 후에도 10년 이상 소요되는 것이 태반이다. 또 여러 가지 사정으로 사업이 더 장기화하는 경우도 많다. 이 과정에서 입주권이나 분양권이 상속되는 경우도 많이 발생한다.

 

현업에서 절세 감정평가를 수행하며 체감하기로는 재개발, 재건축 사업에서 조합원 입주권은 증여보다는 상속 사례가 더 많은 것 같다.

 

다음 세대로의 부의 이전을 위한 계획에 따른 증여 또는 전혀 생각지도 못했던 상속을 통해 입주권이나 분양권을 받는 경우 증여세, 상속세를 합리적으로 절세하는 방법을 모색하는 것이 중요하다.

입주권이나 분양권은 건물이 없는 토지 상태에서 아파트를 얻을 수 있는 권리이므로, 시가에 대한 평가방법은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가방법을 따르면 된다. 이 경우 기준시가가 존재하지 않으므로 2개 평가기관의 감정평가액을 적용해야 한다.

 

상속세 및 증여세법에서는 부동산을 취득할 수 있는 권리는 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려해 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

구체적인 내용은 상속세 및 증여세법 시행령을 보면 된다.

 

조합원 입주권의 경우 조합원 권리가액, 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액에 평가 기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다고 규정돼 있다.

 

실제 입주권 시가평가를 할 때 가장 중요하게 다루는 부분은 바로 ‘프리미엄’이다. 합리적인 방법은 분담금평가기준일 현재의 프리미엄을 산정하는 방법이다. 해당 조합원이 받기로 한 신축아파트의 시세에서 해당 아파트의 조합원 분양가를 차감하는 방식이다.

다만 아파트가 신축으로 변모하는 과정에서 입주 시기까지 발생할 수 있는 다양한 위험성 및 변동성에 대한 주의가 필요하다.

 

따라서 프리미엄을 산정하는 과정에서 인근 신축아파트의 시세를 그대로 기준할 수는 없다. 해당 아파트의 입주 시점과 상속 또는 증여 시점까지의 공사 진행 현황 및 해당 사업장의 특성 등을 고려하여 입주권의 가치를 파악해내는 것이 중요하다.

 

사정이 이렇다 보니 입주권이나 분양권은 물리적으로 존재하는 아파트에 비해 유사매매사례를 포착하는 것이 까다롭다. 이처럼 시가 추정이 어려운 권리를 증여·상속하는 경우 감정평가를 활용해 적정한 시가를 산출하는 것이 안전하게 절세할 수 있는 방법이다.

 

상대적으로 시세를 쉽게 확인할 수 있는 아파트를 증여 또는 상속 받는 경우에도 거의 대부분 유사매매사례로 신고하는 것보다 감정평가를 통하면 더 절세할 수 있다.

 

 

※ 출처: 매거진한경

 

 

 

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