임대사업자의 법인전환 방법

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최근에는 부동산 정책이 자주 변경되어 종합부동산세, 취득세, 양도소득세 등 각종 세금이 인상되는 한편, 세제혜택이 감소되고 있어 임대사업자의 고민이 깊어졌을 것이다. 전문 임대사업자가 아니라 소규모로 임대사업을 하는 경우 사업자를 내지 않거나 비교적 회사 설립이 간편한 개인사업자고 신고하고 사업을 영위하는 경우가 많다.

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한국의 사업 형태는 크게 개인사업자와 법인사업자로 나눌 수 있다. 사업 형태에 따라 운영방식과 세금 신고 유형도 달라진다. 개인사업자의 종합소득세율은 6~45% 8단계 초과 누진세율이 적용되고, 법인사업자의 법인세율은 10~25% 4단계 초과 누진세율이 적용된다.

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올해 개편된 세제개편안은 법인세 최고세율을 현행 25%에서 22%로 낮추고 최저세율(10%) 적용대상 범위를 과세표준 5억 원 이하 중소 및 중견기업으로 확대된 반면, 소득세는 세율과 과세표준 단계가 그대로 유지됐다.

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특히 법인 사업자로 전환한 뒤 대표의 소득을 근로소득, 배당소득, 퇴직금 등으로 분산시켜 한계세율을 낮추고 소득공제비율이 높은 항목에 소득을 포함시키면 큰 절세효과를 볼 수 있다. 또한 법인사업자는 운영자인 동시에 주주로서 배당소득을 취할 수 있고 급여, 상여금, 퇴직금 등으로 비용인정을 받을 수 있어 이익금을 회수하는 데 유용하다.

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세금의 차이 외에도 개인사업자는 창업자의 자본과 노동력을 기반으로 만들어졌기 때문에 사업자금이나 사업에서 발생한 이익을 사업주의 마음대로 사용할 수 있다. 하지만 사업을 하는 과정에서 발생하는 손실과 부채 등의 책임은 개인에게 있다.

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법인사업자는 기업과 주주가 별개이다. 주식을 발행해 사업자금을 조달할 수 있고, 주주는 기업에 출자한 자금의 한도 내에서만 책임지게 된다. 법인의 이익금은 대표가 임의로 사용할 수 없고, 이익금 회수를 위해서는 배당과 상여 등의 절차를 따라야 한다. 이처럼 개인사업자와 법인사업자는 사업의 관리 방식과 규모가 다르고, 세금 면에서도 큰 차이를 보인다.

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성실신고확인제도의 변화도 임대사업자의 법인전환을 고려하게 만들고 있다. 업종별로 수입금액이 다른데 부동산 임대업의 경우 수입이 5억 원을 초과할 때 성실신고 대상으로 분류된다. 기준 금액은 앞으로 더욱 낮아질 수 있으므로 향후 많은 부동산 임대사업자가 성실신고대상자로 분류될 확률이 높다. 따라서 확인대상에 포함되기 전 법인으로 전환해 부담을 낮추는 것도 고려해볼만 하다.

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법인으로 전환하기 위해서는 조세특례제한법상 조세지원 현물 출자에 의한 전환 방법을 활용할 수 있다. 이는 개인사업자가 법인을 설립할 때 사업용 고정자산을 자본금 대신 현물출자하는 방법으로 부동산 비중이 높은 개인사업자가 조세 혜택을 받을 수 있지만, 처리 기간이 많이 소요된다는 단점이 있다.

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한편, 일반 사업양수도 방법은 법인을 설립하고 개인사업자산을 법인에 매각하는 방식으로 이루어지며, 절차가 간편하지만 조세 혜택이 없어 양도소득세와 취득세가 적거나 법인전환 일정이 촉박한 경우에 활용할 수 있다. 이외에도 세감면 포괄양수도 방법과 현물출자 방법이 있다.

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하지만 가장 중요한 것은 법인전환에 따른 세금변화분이다. 즉, 실물자산에 대한 가치평가가 정확해야 하고, 법인전환 후 사업 방향과 경영관리에 대한 계획도 철저해야 하므로 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다.

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출처: 전자신문

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