부동산 증여·상속 시 세금을 줄이는 핵심! ‘기준시점’의 선택이 답이다

 

 

 

 

 

 

부동산을 자녀에게 물려주려 할 때 가장 고민되는 부분이 ‘세금’입니다.

특히 상속세나 증여세는 부동산의 시가에 따라 과세되는 구조이기 때문에 감정평가가 중요한 요소죠.

 

하지만 감정평가보다 더 중요한 것이 있습니다. 바로 “기준시점” 입니다.

 

기준시점은 단순한 날짜가 아닙니다. 부동산의 가치(시가)를 얼마로 정할 것인가를 결정하는 핵심요소이기 때문입니다.

 

▶ 기준시점이란?

 

감정평가에서 기준시점이란 해당 부동산을 얼마로 평가할지를 결정하는 기준 날짜입니다.

감정평가 규칙상, 이 기준시점은 “가격조사가 완료된 날짜”이거나, 법령 또는 의뢰인이 정한 특정일이 될 수 있습니다.

 

쉽게 말해, 같은 부동산이라도 기준시점을 언제로 잡느냐에 따라 평가금액이 달라지고, 결국 세금도 달라집니다.

 

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▶ 세법에서 인정하는 시가 범위

 

국세청은 상속·증여 시 감정평가액이 인정되기 위해서는 특정 기간 내 가격이어야 한다고 명확히 규정합니다.

 

* 상속세: 사망일 기준 전후 6개월 이내

* 증여세: 증여일 기준 전 6개월 ~ 후 3개월 이내

 

이 기간 내 감정평가서 작성일과 기준시점이 모두 들어 있어야 정상적인 시가로 인정됩니다.

이 범위를 벗어나면 감정가액이 무효 처리될 수 있어 주의가 필요합니다.

 

▶ 기준시점을 활용한 절세 전략

 

부동산 시장은 매일 변동합니다.

 

상승장에서는 기준시점을 앞당겨 시세가 낮을 때로 설정, 하락장에서는 뒤로 미뤄 평가가 낮아졌을 때로 설정하는 것이 일반적인 절세 전략입니다.

 

즉, 감정평가 시 ‘기준시점’은 절세의 무기이자 핵심 포인트입니다.

자녀에게 부동산을 증여할 계획이라면 시장 상황과 연동해 기준시점을 계획적으로 선택해야 합니다.

 

▶ 실전 사례: 재건축 입주권

 

예를 들어, 재건축 아파트의 입주권을 자녀에게 증여한다고 가정해보겠습니다.

 

* 기준시점이 입주 전이라면 → 입주권 가치 기준 → 낮은 평가 → 세금 ↓

* 기준시점이 입주 후라면 → 신축아파트 가치 기준 → 높은 평가 → 세금 ↑

 

이처럼 같은 부동산이라도 기준시점에 따라 세금이 천차만별로 달라질 수 있습니다.

 

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▶ 전문가와 함께 전략 수립

 

감정평가와 세금은 단순히 계산만으로 해결되지 않습니다.

세법과 부동산 시장을 모두 이해하고 있어야 제대로 된 전략을 짤 수 있습니다. 따라서 반드시 세무사, 감정평가사 등 전문가와 상의해 기준시점을 설정하는 것이 가장 중요합니다.

 

▶ 결론

 

부동산 상속·증여를 계획 중이라면 지금이 기준시점을 점검할 시간입니다.

시장의 흐름과 법적 기준을 충분히 이해하고, 전문가와 상의하여 전략적으로 기준시점을 선택하세요.

 

세금을 줄이는 지름길이자 안전한 증여의 출발점이 될 것입니다.

 

 

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