거래 없던 나홀로 아파트, 기준시가로 증여세 신고했다가 억 단위 추징 당한 사례

 

 

 

 

작은 규모의 아파트 단지, 이른바 나홀로 아파트는 거래가 드문 경우가 많습니다. 거래가 없다 보니 증여세 신고를 할 때 보통 기준시가를 적용하는 경우가 많은데, 이는 큰 위험을 안고 있는 선택입니다. 실제로 최근 한 사례에서는 기준시가로 신고했다가 2억 원 이상의 증여세를 추징당하는 일이 벌어졌습니다.

 

1. 사건의 개요

 

상담자는 거래가 없던 나홀로 아파트를 자녀에게 증여하면서, 실거래가가 없다는 이유로 기준시가를 신고했습니다. 그러나 증여일로부터 약 6~7개월 후 단지 내에서 거래가 발생했는데, 하필이면 **역대 최고가(신고가)**였습니다.

 

세법상 증여재산은 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지의 시가를 기준으로 과세합니다. 이때 발생한 거래가액은 시가로 인정되므로, 국세청은 신고가 거래를 기준으로 증여세를 다시 계산하여 수억 원의 세금을 추징한 것입니다.

 

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2. 왜 감정평가가 필요할까?

 

증여세 신고에서 가장 중요한 것은 시가를 어떻게 입증하느냐입니다. 감정평가를 활용했다면 다음과 같은 점에서 유리했을 수 있습니다.

 

* 아파트 위치·층수·채광 등 개별 특성을 반영 가능

* 유사 단지 실거래가와 비교하여 합리적 가치 산정

* 이후 발생한 신고가 거래에 휘둘리지 않고 안정적인 신고 가능

 

즉, 감정평가는 단순한 평가가 아니라, 세법상 권리를 지키고 합법적으로 절세할 수 있는 핵심 도구입니다.

 

3. 거래 많은 단지에서도 마찬가지

 

거래가 활발한 단지라고 해서 안심할 수 있는 것도 아닙니다. 동일 단지 내에서 발생한 신고가 거래가 증여세 기준으로 적용될 수 있기 때문입니다. 반면 감정평가를 활용하면 내 아파트의 구체적인 사정을 반영하여, 불리한 시가 적용을 피할 수 있습니다.

 

4. 사례에서 얻는 교훈

 

* 증여세 신고에서 기준시가만 믿는 것은 위험

* 거래가 없는 아파트는 특히 감정평가를 통한 시가 입증이 중요

* 거래가 많은 단지에서도 감정평가로 절세 여지가 있음

* 전문가와 함께 전략적으로 접근하는 것이 가장 안전한 방법

 

◆ 정리

 

증여세 신고는 단순히 신고 의무를 이행하는 절차가 아닙니다. 작은 차이 하나로도 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다. 나홀로 아파트처럼 거래가 드문 경우라면 반드시 감정평가를 검토해야 하며, 경험 많은 전문가의 도움을 받아 세무 리스크를 사전에 차단하는 것이 현명합니다.

 

 

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