양도소득세 합산과세 피하는 법? 일시적 2주택·분양권 절세 전략 한눈에 정리

 

 

 

 

◆ 양도세 합산 과세란 무엇인가?

 

양도소득세는 기본적으로 1년 동안 발생한 모든 양도소득을 합산하여 과세합니다.

예를 들어 2025년에 부동산을 2건 이상 양도했다면, 2026년 5월에는 그 소득을 모두 합산해 신고해야 합니다. 이를 양도세 합산 과세라고 하며, 누진세율 구조이기 때문에 세율이 상승할 가능성이 있습니다.

따라서 합산 대상에서 제외되도록 절세 전략을 세우는 것이 매우 중요합니다.

 

◆ 일시적 2주택자라면, 비과세 혜택 가능성 주목!

일시적 2주택 상태에서 주택 2건을 모두 양도해도, 조건을 만족하면 비과세 및 비합산 처리가 가능합니다.

 

▶ 조건 요약

* 종전 주택이 비과세 요건 충족(예: 2년 보유, 1세대 1주택 등)

* 매도 금액 12억 원 이하

 

☞이 조건을 만족하면 종전 주택은 양도소득이 없는 것으로 간주되어, 신규 주택만 신고하게 됩니다.

 

※ 주의사항

두 주택 모두 12억원 초과라면 양쪽에서 과세소득이 발생하게 되어 합산 과세 대상이 됩니다.

 

◆ 조합원 입주권과 분양권은 과세 방식이 다르다

 

부동산 외에 입주권이나 분양권을 동시에 보유하고 양도하는 경우, 어떻게 세금이 달라질까요?

 

▶ 조합원 입주권

* 일반 과세 (누진세율)

* 보유 기간 2년 이상 시 일반세율 적용

 

☞ 주택과 함께 매도 시 합산 과세 가능성 높음

 

▶ 분양권

* 단일세율(60%) 적용

* 보유 기간과 관계없이 항상 단일세율

* 주택과 분양권을 함께 양도해도 합산 과세 대상이 아님

 

☞ 즉, 같은 부동산 거래라도 어떤 자산이냐에 따라 세금 구조가 완전히 다릅니다.

 

 

◆ 손실이 날 때, 양도 시점 잘 조정하면 세금이 줄어든다

양도소득세의 또 다른 특징은 이익과 손실이 동시에 발생하면 합산이 가능하다는 점입니다.

예를 들어, 주택 A는 양도차익이 2억 원, 주택 B는 양도차손이 1억 원 발생했다면, 최종 과세대상은 1억 원으로 줄어들게 됩니다. 세금도 당연히 줄어들겠죠.

 

▶ 세무 전략

* 손실이 발생할 것으로 예상되는 자산은 이익이 큰 자산과 같은 해에 양도

* 손실을 다음 해로 넘기면 공제 불가! 반드시 같은 과세연도에 조정해야 절세 효과

국무총리 표창/ 자금출처조사 상속증여양도전문 정해경세무사/더감세무회계

 

▶ 세무사가 전하는 절세 꿀팁 요약

 

* 일시적 2주택 상태에서는 비과세 조건 확인

* 종전 주택과 신규 주택의 매도 시기 조절

* 조합원 입주권 vs 분양권 과세구조 차이 이해

* 양도손실을 활용한 이익과 상계 전략

* 1년 안에 여러 자산을 양도할 계획이 있다면 사전 시뮬레이션 필수

 

◆ 마무리하며…

양도소득세는 단순한 세금이 아닙니다. 보유한 자산의 종류, 보유 기간, 매도 시점, 그리고 이익과 손실의 조합에 따라 천차만별로 달라지기 때문이죠.

 

이 글에서 소개한 절세 전략은 기본적인 가이드라인일 뿐이며, 개인의 상황에 따라 맞춤 설계가 필요합니다. 특히 2건 이상 자산을 양도할 예정이라면 반드시 전문가와 상담을 통해 세금 설계를 진행하셔야 합니다.

 

☞ 절세는 미리 준비하는 사람의 몫입니다.

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