국세청 알려주는 양도세 양도소득세 실수 사례 3회 - 복잡한 재개발･재건축 양도소득세, 실수로 비과세 혜택 놓쳐

 

 

 

 

◆ 국세청이 알려주는 양도소득세 실수톡톡

재개발･재건축 관련 다양한 양도소득세 실수사례를 통해 놓치기 쉬운 비과세 혜택, 알아두면 좋은 절세방법 등을 알기 쉽게 설명하였습니다.

 

◆ 양도소득세 실수톡톡 제3회 목차

1. 재개발기간동안 거주할 대체주택을 사업시행인가전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

2. 조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하였으나 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

3. 신축주택에 거주하지 않아 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례

4. 조합원입주권이 아니 주택을 취득하여 일시적 1주택+1조합원입주권특례가 적용되지 않은 사례

5. 조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례

6. 분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못한 사례

7. 분양권을 먼저 취득하여 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용되지 않은 사례

8. 분양권으로 취득한 신축 주택을 양도하면서 세율을 잘못 적용한 사례

 

◆ 양도소득세 실수톡톡(talk talk) 제3회차 사례 내용

번호		구 분		제 목
1		입주권 대체주택		▸재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례
2		입주권 대체주택		▸조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하였으나 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례
3		일시적 1주택+1입주권		▸신축주택에 거주하지 않아 일시적 1주택+1입주권 특례가 적용되지 않은 사례
4		일시적 1주택+1입주권		▸조합원입주권이 아닌 주택을 취득하여 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례
5		장기보유 특별공제		▸조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례
6
6		일시적 1주택+1분양권		▸분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못한 사례
7		일시적 1주택+1분양권		▸분양권을 먼저 취득하여 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용되지 않은 사례
8		분양권 및 주택 세율		▸분양권으로 취득한 신축주택을 양도하면서 세율을 잘못 적용한 사례

 

조합원입주권･분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리로 주택에 해당하지 않지만 현행 양도소득세법에서는 각종 비과세 및 다주택 중과 여부를 판단하는 경우 주택 수 계산에 포함*하고 있습니다.

 

* (조합원입주권) ’06년 이후 취득분부터, (분양권) ’21년 이후 취득분부터

 

더불어 1세대 1주택 비과세 제도가 적용되는 주택과의 과세형평을 위해 조합원입주권･분양권을 보유한 경우에도 비과세 규정을 두고 있습니다.

 

다만, 그 적용대상 및 세부요건 등에 차이가 있으므로 유의하여야 합니다.

 

 

◆ 주택･조합원입주권･분양권 비과세 규정 비교

구 분	주택	조합원 입주권	분양권
1세대 1주택 및 다주택 중과 판단 시 주택 수 포함	○	○	○
1세대 1주택 또는 1세대 1입주권 양도 시 비과세	○	○ (승계취득 제외*)	-
1주택자가 주택･조합원입주권･분양권 취득 시 종전주택 비과세	○	○	○
재개발･재건축 사업시행기간 중 거주 목적으로 취득한 대체주택 양도 시 비과세 특례	-	○ (승계취득 제외*)	-

* 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 경우에는 적용하지 않음

 

 

◆ 양도소득세 실수톡톡 제3회 주요 내용

 

1. 재개발 기간 동안 거주할 대체주택을 사업시행인가 전 취득하여 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

∎ 실수사례

A주택을 보유하고 있는 강세종씨는 A주택에 대한 재개발사업이 진행됨에 따라 사업시행인가 전 ’21.3월 B주택을 취득하여 거주하다가 ’24.2월 양도하고대체주택 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

(양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 173백만 원)

∎ 사례설명

대체주택은 사업시행인가일 이후 취득해야 비과세 가능, 사업시행인가일전취득한 주택은 대체주택 비과세 특례* 적용 불가

* (대체주택 특례) 1주택자가 재개발·재건축사업 시행으로 사업기간 동안 거주하기 위해취득한 대체주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례

∎ Check Point

재건축 사업시행기간 중 취득한 대체주택에 대해 비과세를 적용받기위해서는 대체주택 취득･거주･양도요건 및 신축주택 거주요건 충족 필요

∎ 절세 TIP

사업시행기간 중 대체주택을 취득하는 경우 주택을 어느 시점에 취득하고양도하는 지에 따라 비과세 적용이 달라지므로 미리 주택 취득·양도 계획 준비 필요

 

2. 조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도하였으나 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례

∎ 실수사례

홍길동씨는 ’21.11월 원조합원으로부터 A조합원입주권을 승계취득하고 ’22.3월 B주택을 취득하여 거주하다가 ’24.2월 B주택을 양도하고 대체주택 특례로비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

(양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 93백만 원)

∎ 사례설명

관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득한 경우에는 대체주택비과세 특례 적용 불가

∎ Check Point

조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우일시적2주택,

1주택+1입주권, 대체주택 특례 등 비과세 적용 불가

∎ 절세 TIP

관리처분계획인가일 전 주택을 취득하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하므로 재개발･재건축 진행 중인 주택 매수 시 취득시점 확인 필요

 

3. 신축주택에 거주하지 않아 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례

∎ 실수사례

A주택을 보유하던 이몽룡씨는 B조합원입주권을 취득하여 ’21.3월 B신축주택이 완성되자 신축주택에 거주하지 않고 ‘24.2월 A주택(종전주택)을 양도, 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

(양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 113백만 원)

∎ 사례설명

신축주택 완성 후 일시적 1주택+1입주권 특례*를 적용받기 위해서는 세대전원이 신축주택에 이사하여 1년 이상 거주해야 비과세 가능

* (일시적 1주택+1입주권 특례) 1주택자가 다른 주택으로 이사하기 위해 관리처분계획인가일이후 조합원입주권을 승계취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례

∎ Check Point

1주택자가 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 후 종전주택 양도 시 입주권 취득요건, 신축주택 거주요건 및 종전주택 양도요건 충족 필요

∎ 절세 TIP

신축주택에 세대전원이 이사·전입하기 어려운 경우에는 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도해야 비과세 적용 가능

 

4. 조합원입주권이 아닌 주택을 취득하여 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용되지 않은 사례

∎ 실수사례

노정음씨는 2주택(A·B주택)을 취득하여 보유하던 중 재건축사업으로 ’22.3월 B주택이 조합원입주권으로 전환된 후 ’24.3월 A주택(종전주택)을 양도하고 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

(양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 198백만 원)

∎ 사례설명

일시적 1주택+1입주권 특례는 ‘조합원입주권’을 승계취득한 경우에 적용, 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우 일시적 1주택+1입주권 특례 적용 불가

∎ Check Point

1주택을 보유한 상황에서 신규 취득한 주택이 입주권으로 전환된 경우 일시적 2주택 비과세 특례* 적용 가능 * (일시적 2주택 특례) 1주택자가 신규 주택을 취득한 후 신규 주택 취득일로부터 3년이내에 종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례

∎ 절세 TIP

1주택을 보유한 자가 주택을 취득하였는지 조합원입주권을 취득하였는지에따라 종전주택 양도하는 경우 적용되는 비과세 규정이 달라지므로 유의

 

5. 조합원입주권 양도 시 장기보유특별공제를 잘못 적용한 사례

∎ 실수사례

고훈민씨는 ’16.5월 취득한 A주택이 입주권으로 전환된 후 A입주권을 양도하고, 주택 취득일부터 입주권 양도일까지의 전체 기간에 대해 장기보유특별공제를 적용하여 신고하였으나 양도소득세 추가납부함

(양도소득세 : 장기보유특별공제 8년 적용 시 44백만 원 ⇒ 4년 적용 시 103백만 원)

∎ 사례설명

조합원입주권 양도 시 다른 주택이 없는 경우 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용가능하며, 보유･거주기간은 취득일부터 관리처분계획인가일까지로 계산

∎ Check Point

장기보유특별공제는 부동산(토지·건물)에 대해 적용하며, 부동산을 취득할 수 있는 권리(조합원입주권)에 대해서는 미적용

∎ 절세 TIP

입주권 양도와 신축주택 양도의 경우 1세대 1주택 비과세 판단 및 장기보유특별공제율 산정을 위한 보유·거주기간 계산방법에 있어 차이가 있으므로 확인 필요

 

6. 분양받은 주택의 등기접수일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하였으나 비과세를 적용받지 못한 사례

∎ 실수사례

A주택을 보유한 이로운씨는 주택청약에 당첨되어 B분양권을 취득하여 B신축주택이 완성된 후 소유권이전등기접수일로부터 3년 이내 A주택(종전주택)을 양도하고 일시적 1주택+1분양권 특례*로 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

(양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 189백만 원)

∎ 사례설명

분양받은 주택이 완성된 후 일시적 1주택+1분양권 특례*를 적용받기 위해서는 신축주택 완성일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하여야 비과세 가능하며, 이 경우 완성일은 소유권이전등기접수일이 아닌 잔금청산일로 판단 * (일시적 1주택+1분양권 특례) 1주택자가 다른 주택으로 이사하기 위해 분양권을 신규취득한 후 종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 특례

∎ Check Point

1주택자가 ’21.1.1. 이후 분양권을 취득하고 분양권 취득일로부터 3년이 지나 종전주택 양도 시 분양권 취득･거주요건 및 신축주택 거주요건 충족 필요

∎ 절세 TIP

1주택자가 분양권 또는 조합원입주권을 취득하고 종전주택을 양도하는 경우분양권과 조합원입주권의 신축주택 완성일이 서로 다르므로 비과세 판단 시 유의

 

7. 분양권을 먼저 취득하여 일시적 1주택+1분양권 특례가 적용되지 않은 사례

∎ 실수사례

도래미씨는 ’21.4월 A분양권과 ’22.4월 B주택을 순차로 취득하여 보유하던 중 ’23.4월 A분양권이 A신축주택으로 완성된 후 ‘24.4월 B주택을 양도, 일시적1주택+1분양권 특례에 따라 비과세 신고하였으나 비과세를 적용받지 못함

(양도소득세 : 비과세 적용 시 0원 ⇒ 미적용 시 55백만 원)

∎ 사례설명

일시적 1주택+1분양권 특례는 1주택자가 분양권을 신규 취득하여 일시적으로1주택과 1분양권을 보유한 경우 적용, 분양권을 먼저 취득한 경우에는 적용 불가

∎ Check Point

’21.1.1. 이후 분양권을 먼저 취득하고 다른 주택을 나중에 취득한 경우일시적 2주택, 1주택+1분양권 특례 등 비과세 적용 불가

∎ 절세 TIP

분양권을 보유하고 있는 상황에서 다른 주택을 취득할 계획이 있는 경우 분양권이 신축주택으로 완성된 이후에 다른 주택을 취득하는 것이 절세에 도움

 

8. 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하면서 세율을 잘못 적용한 사례

∎ 실수사례

1주택자인 김민국씨는 ’21.8월 B분양권을 취득하고 B신축주택이 ’23.3월 완성되어 ’24.2월 양도, 분양권 취득일로부터 2년 이상이 경과하여 기본세율을 적용하여 신고하였으나, 고율의 단기보유세율이 적용되어 양도소득세 추가 납부함

(양도소득세 : 기본세율 적용 시 93백만 원 ⇒ 단기보유세율 적용 시 208백만 원 )

∎ 사례설명

완성된 B신축주택을 양도하는 경우 주택으로 보유한 기간*(신축주택완성일~양도일)에 따라 단기보유세율(1년 미만) 70% 적용 * (1년 미만) 70%, (2년 미만) 60%, (2년 이상) 기본세율

∎ Check Point

분양권 또는 분양권으로 취득한 신축주택을 양도하는 경우 양도 시기 및 보유기간에 따라 적용되는 세율이 달라지므로 유의

∎ 절세 TIP

분양권 및 승계조합원입주권으로 취득한 신축주택을 완성 후 바로 양도하면고율의 단기보유세율이 적용될 수 있으므로 신축주택 완성일로부터 최소 2년 이상은 보유하는 것이 절세에 도움

 

* 출처및 참고자료: 국세청 홈텍스

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양도를 계획하시는 분이라면 미리 양도소득세에 대해 알아보고 장기적인 계획을 짜는 것도 절세에 도움이 될 것 같습니다. 시세차익을 남기를 것도 좋지만 절세도 재테크입니다. 장기적인 안목을 가지고 계획을 짜는 것이 도움이 될 것입니다.

 

 

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· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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