적격증빙이 없는 경우 양도소득세 신고하는 법

 

 

 

“적격증빙이 없는 경우 양도소득세 신고하는 법”

 

주택을 신축 또는 취득 후에 건축비나 리모델링 비용을 지급한 경우 사업자로부터 적격증빙 없이 간이영수증 등으로 필요경비로 공제하여 신고할 때는 세금이 추징될 수 있다. 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출 또는 양도비는 원칙적으로 세금계산서, 신용카드 현금영수증 등 적격증빙이 있어야 만 필요경비로 공제받을 수 있다. 오늘은 건물 신축 후 양도할 때 신축건물의 공사비 적격증빙이 없는 경우 환산 취득가액으로 신고가 가능한 경우를 알아본다.

 

자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 다만 계약서 등이 존재하거나 세금계산서를 발급받아 장부가액이 존재하지만, 단순히 양도소득세를 절감할 목적으로 환산취득가액을 적용하면 세무서에서 실지취득가액으로 파악한 금액을 기준으로 양도소득세를 고지할 가능성이 높아서 이러한 경우에는 환산취득가액을 적용할 수 없다.

 

환산취득가액이란, 양도 당시 실지거래가액에 양도 당시와 취득 당시의 기준시가 비율로 환산한 가액을 말한다.

 

환산취득가액= 양도가액x(취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가)

 

2020년부터는 신축뿐만 아니라 증축 때에도 5년 이내에 환산가액을 취득가액으로 양도하는 경우 양도 소득 결정 세액에 환산가액의 5%의 가산세를 부과한다. 건물을 신축할 때 건축주가 건설업자에게 지급한 금액에 대하여 세금계산서나 현금영수증 등을 받아 소명된 금액에 대하여 실지 지급한 금액을 취득가액을 적용하는 것이 원칙이지만 환산취득가액 적용시 조세부담 회피를 목적으로 환산가액을 적용하는 것을 방지하고 세금계산서 등을 유도하여 조세 탈루를 막기 위해 건물분 환산가액에 5%의 양도소득세 가산세를 부과한다.

 

건설 인테리어업자로부터 증빙자료를 받지 못 하는 일도 있고 모든 비용을 소명하기 어려운 경우에 환산취득가액이 양도소득세 신고시 유리한 면이 있다.

 

자산을 환산취득가액으로 산정할 경우, 취득시 기준시가의 3%를 필요경비로 공제할 수 있으며 이를 개산공제액이라고 한다. 하지만, 개산공제액을 필요경비로 적용하면 실제 발생한 필요경비(양도시 중개수수료, 세무대리수수료, 인테리어비용, 리모델링비용 등)는 비용으로 인정받을 수 없습니다. 따라서 인테리어비용, 중개수수료 등을 지출한 경우에는 아래와 같이 비교 과정을 거쳐 환산취득가액을 적용할 것인지 아니면 실제 발생한 비용을 적용할 것인지 결정해야 한다.

 

(환산취득가액 + 개산공제액)과 (자본적지출액 + 양도관련비용)을 비교하여 둘 중 큰 금액으로 결정하게 된다.

 

환산취득가액을 적용하더라도 양도차익에 대한 장기보유특별공제는 적용할 수 있다.

 

환산취득가액을 사용하여 양도소득세를 계산할 때는 필요경비로 취득 당시의 기준시가의 3%만 인정된다. 양도차익을 산정함에 있어 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 등 실지거래가액 이외의 가액으로 계산할 때는 그 취득가액에 자산별로 시행령 제163조 제6항에서 규정하고 있는 ‘필요경비 개산공제액’을 가산한 금액을 필요경비로 인정한다. 필요경비 개산공제액은 부동산의 경우 환산취득가액의 3%가 아닌 취득 당시 기준시가의 3%이다.

 

건물 신축 후 양도할 때 신축건물의 공사비 적격증빙이 없는 경우 환산취득가액으로 신고가 가능한 경우는 어떤 경우일까?

 

 

소득세법 제114조 제7항은 “제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다”라고 규정하고 있으며, 동법시행령 제176조의2 제1항 제1호는 “양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”라고 규정하고 있다.

 

기재부 예규에서도 “교환계약서에 표시된 가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것이라고 하고 있다. (사전-2020-법규재산-0608, 2022.05.18.)

 

실지거래가액 즉, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래로 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 가액도 포함하는 개념이므로, 재산세 과세와 관련하여 이루어진 외국 정부의 평가가액도 국외자산 취득 당시의 현황을 반영하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가된 것이라면 시가로 볼 수 있다. (대법원 2020두48215, 2023.10.26.) 양도소득세 부과에 대한 과세처분 취소소송의 사실심 종결시까지 당해 양도자산의 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가’가 함은, 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 ‘시가’로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2012.2.9.선고 2010두27592 판결 등 참조).

 

양도소득세 신고시 환산취득가액으로 신고할 수 있는지 판단 기준을 살펴보면,

 

대법원은 취득가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 계산하려면 매수가액이 확인되거나 객관적이고 합리적인 계산방법에 의하여 그 가액을 인정할 수 있는 등 실지거래가액을 확인할 수 있어야만 하는 것이고 그 확인을 할 수 없는 경우에는 환산가액에 의하여 하여야 하는바(대법원 1991.9.13. 선고 90누 판결 참조)라고 판시하고 있다.

 

청구인이 제출한 쟁점 건물의 공사도급계약서 및 계약서의 하단에 기재되어 있는 ‘부가세 별도, 내역 외 공사별도, 전기수전공사별도’에 대한 공사내역이 확인되지 않아 쟁점건물 신축에 실제 소요된 금액을 확인하기 어려운 점, 처분청이 실지취득금액이라고 하는 금원과 쟁점건물의 취득세 과세표준액 금원과 일치하지 아니할 뿐만 아니라 청구인과 처분청 모두 실지 취득가액을 명확하게 입증하지 못하는 점 등에 비추어, 쟁점건물의 취득가액을 「소득세법」제114조 제7항에 의한 환산취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다. (조심 2023서7478, 2024.02.07.)

 

납세의무자가 작성하여 비치하고 있는 장부에 자산 가액이 기재되어 있다 하더라도 그 기재가 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론, 그 기재를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재 자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반한 주장을 할 수 없다고 볼 수 없다(대법원 1988.2.9.선고 87누536 판결 등 참조).

 

국세청이 건물의 실지취득가액으로 인정한 장부가액은 원고가 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표에 기재되어 있는 가액이기는 하나, 장부가액도 증빙서류 등에 의하여 그 기재가 실지와 부합하는 것이 확인되는 경우에 한하여 실지거래가액으로 인정하는 것이 원칙인바, 감정평가법인의 시가감정결과인 금원에 비추어 보면 장부가액이 이 사건 건물의 실지취득가액이라고 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. (2013구단1155, 2015누32539, 2015두53077 최종 직권취소)

 

실지거래가액에 의하여 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 ‘실지취득가액’이라 함은 취득 당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이나, 청구인은 쟁점부동산 취득과 관련한 매매계약서, 금융증빙 등 객관적인 증빙자료의 제시 없이 확인서 등을 제시하고 있으므로 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액을 확인 할 수 없는 경우로 보아 소득세법 제97조 제5항 및 같은법시행령 제176조의 2 규정에 따라 양도 당시의 실지거래가액에 취득시 기준시가와 양도시 기준시가의 비율을 곱하여 취득가액을 환산하는 방법으로 산정하였음은 잘못이 없다고 판단된다. (조심 2009중 0192, 2009.06.19.)

 

청구인이 제출한 쟁점 신축건물의 취득세 신고서 및 첨부한 도급계약서 등에 기재된 금액ㆍ재무상태표상 장부가액ㆍ국토해양부가 고시한 표준건축비 등을 볼 때, 쟁점신축가액이 경제적 합리성을 결여한 가액으로 실지거래가액이 아니라고 단정하기 어려운 점, 청구인은 도급계약서 등이 인ㆍ허가 등을 위하여 임의로 작성된 것이고 쟁점신축가액이 실지거래가액이 아니라고 주장하고 있을 뿐, 수십 개의 업체에게 맡겨 직접 공사한 내용 및 대금지급 금융증빙 등 청구주장을 인정할 만한 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하고 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 환산취득가액을 부인하고 쟁점신축가액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다. (조심 2018중 1658, 2018.11.06.)

 

오늘은 건물 신축 후 양도할 때 신축건물의 공사비 적격증빙이 없는 경우 환산취득가액으로 신고가 가능한 경우를 알아보았다. 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 유불리를 계산하여 환산취득가액으로 양도소득세 신고를 고려해 보자.

 

* 출처 : 피앤피뉴스(https://www.gosiweek.com)

 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

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