조정대상지역 지정 시 달라지는 취득세·양도세 총정리 (2025년 최신 부동산 세금 해설)

 

 

 

 

2025년 11월 서울과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다. 조정대상지역 지정 시 취득세, 양도세, 비과세 요건은 어떻게 달라질까요? 세무 전문가의 관점에서 쉽게 정리했습니다.

 

 

1. 조정대상지역 지정 배경

 

정부는 부동산 과열 진정을 위해 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역으로 지정했습니다. 이 지정은 세금 측면에서 큰 변화를 가져옵니다.

 

특히 다주택자에게는 취득세·양도세 모두 부담이 커질 수 있습니다.

 

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2. 취득세 – 다주택자 중과 강화

 

조정대상지역에서 두 번째 주택부터 취득세 중과세율이 적용됩니다.

반면, 비조정지역은 세 번째 주택부터 중과가 시작됩니다.

 

* 2주택: 8%

* 3주택 이상: 12%

 

단, 3년 이내 종전 주택을 매도하면 중과 예외가 적용됩니다.

또한, 대책 발표 전에 계약금을 지급했다면 기존 세율을 유지할 수 있습니다.

 

3. 양도세 – 중과 유예 중이지만, 실거주 요건 강화

 

조정대상지역 주택을 매도하면 원칙적으로 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 적용됩니다.

하지만 정부는 2026년 5월 9일까지 한시 유예를 두었기 때문에 그 이전에 매도하면 중과 부담은 없습니다.

다만, 비과세 요건이 까다로워졌습니다.

 

조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.

 

4. 일시적 2주택 비과세 – ‘잔금 기준’ 주의

 

1가구 1주택 비과세를 받기 위해서는

신규 주택 취득일(잔금일)로부터 3년 이내 기존 주택을 처분해야 합니다.

이때 신규 주택이 조정대상지역이라면 2년 실거주 요건이 추가됩니다.

즉, 계약을 대책 이전에 했더라도 잔금이 지정 이후라면 실거주 2년을 채워야 비과세가 가능합니다.

 

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5. 무주택자의 첫 주택 취득 – 실거주 의무 면제

 

무주택자가 지정 전 계약을 체결하고 지정 후 잔금을 지급한 경우,

실거주 의무 없이 비과세 조건을 충족할 수 있습니다.

 

단, 계약 당시 반드시 무주택 상태여야 합니다.

 

 

6. 핵심 요약

항목	내용
취득세	2주택부터 8% 중과, 3주택 이상 12%
양도세	2026.5.9까지 중과 유예
비과세 요건	조정지역은 2년 실거주 필수
일시적 2주택	3년 내 기존 주택 매도 시 비과세
무주택자 계약	지정 전 계약 시 실거주 의무 면제

 

7. 결론

조정대상지역 지정으로 인해 **세금 계산 기준일(계약일·잔금일)**의 중요성이 커졌습니다. 실수 한 번으로 중과세를 맞거나 비과세를 놓칠 수 있으므로 취득 전·매도 전 반드시 세무사와 일정 및 계약일을 점검하는 것이 안전합니다.

 

 

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