규제지역 지정 시 꼭 알아야 할 부동산 규제와 세금 리스크 총정리

 

 

 

 

 

투기과열지구·조정대상지역 지정 후 조합원 지위 제한, 재당첨 제한 등은 부동산 세금과 직접 관련됩니다. 지정 시점별 예외 규정과 실무 유의사항을 정리했습니다.

 

 

1. 왜 규제지역 지정이 중요한가

 

서울 전역과 수도권 주요 지역이 잇달아 규제지역으로 지정되면서

재개발·재건축 구역의 조합원 거래, 양도세 문제 등이 복잡해졌습니다.

투기수요 억제를 위한 규제지만, 일반 투자자에게도 세금 리스크가 커집니다.

 

 

2. 조합원 지위 양도 제한 — 핵심 요약

구분	제한 시작 시점	제한 종료 시점	주요 예외
재건축	조합설립인가일	소유권이전등기시	2003.12.31. 이전 인가 + 취득
재개발	관리처분인가일	소유권이전등기시	2018.1.24. 이전 인가 신청
공통	—	—	1세대1주택자, 10년 보유·5년 거주 시 가능

 

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3. 제한기간 중 거래 시 주의

 

* 매매·증여 등 양수도 금지

* 양수인은 조합원 지위 승계 불가

* 상속·이혼 등 불가피한 경우만 예외 인정

 

☞ 법원은 대부분 “양도인도 조합원 지위를 회복할 수 없다”고 판시했습니다.

 

4. 재당첨 제한 — 5년 룰

 

* A 구역에서 관리처분인가가 났다면

* 5년 내 다른 B 구역에서 분양신청 시 신청 자체 불가

* A 구역 매도 후 B 구역 매수 시에도 재당첨 제한 승계 가능

 

※ 2017.10.24. 이후 취득 주택부터 적용, 단, 일부라도 규제 이후 취득했다면 전부 적용됩니다.

 

5. 세무상 영향

 

▶ 조합원 지위가 제한되면

 

* 양도소득세 절세 기회 상실

* 분양권 이전 불가로 자산 유동성 저하

* 조합원 분양 미신청 시 손실 발생

 

☞ 규제지역 내 재개발·재건축 투자는

인가일자, 규제 지정일, 소유 기간을 반드시 함께 검토해야 합니다.

 

6. 정리 — 규제지역 투자자는 ‘날짜’를 기억해야

 

① 투기과열지구 지정일

② 사업시행인가·관리처분인가일

③ 주택 취득일

 

이 세 가지가 세금과 조합원 자격을 결정합니다.

 

“규제는 순간이지만, 세금은 오래 남습니다.”

규제지역 지정 시점에 따라 세금·양도 제한이 달라지므로 세무전문가의 사전 진단이 필수입니다.

 

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