부부 공동명의 1주택 특례, 종부세 절세 전략

 

 

 

부부 공동명의로 1주택을 소유한 경우, 종합부동산세(이하 종부세) 절세를 위한 특례 규정이 있지만, 이 규정이 항상 유리한 것은 아닙니다. 특례를 적용할지 여부는 개별 상황에 따라 달라지며, 신중한 비교와 검토가 필요합니다. 이번 글에서는 부부 공동명의 1주택 특례를 중심으로 종부세 계산 방식, 사례, 그리고 절세 전략을 최신 정보를 바탕으로 상세히 살펴보겠습니다.

 

▶ 부부 공동명의 1주택 특례란?

부부 공동명의 1주택 특례란 부부가 공동명의로 주택을 소유하고 있을 경우, 종부세 과세 기준을 1세대 1주택자로 적용받을 수 있도록 한 제도입니다. 이를 통해 연령 및 보유 기간에 따른 세액공제(최대 80%)와 12억 원 공제를 받을 수 있습니다.

하지만 특례 적용 여부는 반드시 세부담액 비교 후 결정해야 합니다. 최근 법 개정으로 공동명의 각자 과세 시 공제 금액이 9억 원으로 상향 조정되면서, 특례를 적용하지 않는 것이 유리한 경우가 많아졌습니다.

 

▶ 특례 규정의 주요 요건

 

*거주 요건 충족

과세 기준일(매년 6월 1일) 기준으로 부부 모두 소득세법상 거주자여야 합니다.

 

*주택 소유 제한

부부 외 다른 세대원이 주택을 소유하지 않아야 합니다.

 

*지분율에 따른 납세자 지정

지분율이 큰 배우자가 납세의무자가 됩니다. 지분율이 같을 경우, 둘 중 한 명을 선택할 수 있습니다.

 

▶ 종부세 계산 방식

 

* 부부 각자 계산(공동명의 기준)

부부 각각 자신의 보유 지분에 대해 종부세를 계산.

공제 금액: 각각 9억 원.

연령 및 보유 기간에 따른 세액공제는 적용되지 않음.

 

* 특례 규정 적용(1세대 1주택 기준)

부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 간주하여 과세.

공제 금액: 12억 원.

연령 및 보유 기간에 따른 세액공제 적용(최대 80%).

 

▶ 특례 적용 유불리 기준

특례 적용 여부는 주택 공시가격, 보유 지분율, 연령, 보유 기간 등에 따라 달라집니다.

공시가격이 상대적으로 낮거나, 보유 기간과 연령 공제 혜택이 적은 경우: 특례를 적용하지 않는 것이 유리.

공시가격이 높고, 연령 및 보유 기간이 길 경우: 특례를 적용하는 것이 유리.

 

▶ 최신 사례: 특례 적용 시와 미적용 시 비교

사례: 서울 아파트 전용 84㎡

공시가격(2024년 기준): 23.02억 원

소유자: 부부 이 씨(50%), 김 씨(50%)

취득 시점: 2010년 2월

연령: 이 씨(54세)

 

(1) 부부 각자 계산

A의 과세표준 계산:

기준시가: 11.51억 원(23.02억 원 × 50%)

공제 금액: 9억 원

공정시장가액비율(60%) 적용 후 과세표준: 1.506억 원

산출세액: 42만 2696원

농어촌특별세(20%): 8만 4539원

총 세부담: A와 B 각각 50만 7235원 × 2 = 101만 4470원

 

 

(2) 특례 규정 적용

 

이 씨의 과세표준 계산:

기준시가: 23.02억 원

공제 금액: 12억 원

공정시장가액비율(60%) 적용 후 과세표준: 6.612억 원

 

세율 적용:

3억 원까지 0.5%, 3억 원 초과~6억 원 구간 0.7%, 6억 원 초과분 1%

산출세액: 302만 1841원

보유 기간 세액공제(14년): 40% = 120만 8736원

총 세부담: 종부세: 181만 3105원

농어촌특별세(20%): 36만 2621원

 

총 부담액: 217만 5726원

 

 

▶ 결론: 특례 적용이 불리

위 사례에서는 특례를 적용하지 않고 부부 각각 종부세를 납부하는 방식이 약 116만 원 더 유리한 것으로 나타났습니다.

 

 

▶ 절세 전략: 꼭 기억해야 할 포인트

 

*공제 금액과 세액공제 혜택 비교

공시가격이 높을수록 특례가 유리할 가능성이 커집니다.

 

*연령 및 보유 기간 공제 확인

연령 공제(만 60세 이상)와 보유 기간 공제(최대 80%)는 특례 적용 시 큰 혜택이 될 수 있습니다.

 

*지분율과 선택의 중요성

지분율이 같은 경우, 납세자를 신중히 선택하세요.

 

*세무 전문가 상담

종부세 계산은 복잡하므로 전문가의 도움을 받아 정확히 비교해야 합니다.

 

 

▶ 정해경 세무사의 조언

"부부 공동명의 1주택 특례는 케이스에 따라 유불리가 달라집니다. 특히 공시가격과 보유 기간, 연령 공제를 종합적으로 고려해야만 최적의 절세 전략을 세울 수 있습니다."

 

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