배우자 명의 대출도 증여세 조심해야

 

 

 

 

요즘은 부부가 부동산을 취득할 때 부부 공동소유로 등기하는 경향이 있다. 그런데 배우자 중 한 사람은 소득이 있는데 다른 배우자는 자금출처를 입증할 수 있는 소득원이 없다면 다음과 같은 방법을 이용해 주택을 공동소유하는 경우가 흔하다.

 

예를 들어 20억원짜리 주택을 부부 공동명의로 취득하려는 데 남편은 의사로서 소득이 있고 부인은 전업주부인 경우를 보자. 이때 주택을 증여세 부담 없이 부부 공동명의로 취득하려면 먼저 남편이 배우자에게 증여세 면세 한도인 5억원을 증여한 후 남편의 자금 5억원과 부인의 자금 5억원을 합쳐 10억원을 마련한다. 이후 나머지 10억원은 은행으로부터 대출을 받아 취득하면 주택 소유가 가능해진다. 은행 대출 시 취득 주택의 부부 지분을 모두 담보로 제공하면 된다. 이렇게 되면 부인은 남편으로부터 5억원을 증여받고 모자라는 자금 5억원은 은행으로부터 대출받아 20억원짜리 주택의 2분의1을 취득하는 셈이다.

 

 

주택은 공동소유라도 대출은 1인이 채무자

 

이 경우 증여세와 관련하여 매우 주의하여야 할 점이 있다. 공동명의로 집을 사면서 금융기관에 대출을 신청하면 은행의 내부규칙상 “채무자가 2인 이상인 경우에는 그중 1인을 채무자로 하고 나머지를 연대보증인으로 한다”는 규정을 적용한다. 부부 2인이 모두 채무자가 될 수 없다는 얘기다. 즉 주택은 부부가 공동으로 소유하지만 금융기관의 대출은 부부 중 1인이 채무자가 되며 다른 배우자는 자기지분을 담보로 제공해야 한다는 뜻이다.

 

따라서 금융기관에 대출을 신청하게 되면 부부 2인을 채무자로 하여 각 5억원씩 대출해주는 것이 아니라 그중 1인만을 채무자로 하여 10억원을 대출해주고 담보는 부부 모두의 지분을 제공하는 방식이 된다. 부부 중 누구를 채무자로 할 것인가는 이자율 등 대출조건이 좋은, 소득이나 신용이 높은 사람으로 하는 것이 일반적이다. 만약 남편은 직장을 다니면서 소득이 있는데 부인은 전업주부라고 한다면 대출명의자인 채무자는 남편으로 하고 부인은 자기지분을 담보로 제공하는 식이다.

 

이럴 경우 일반인의 생각으로는 부부 공동명의로 둘 다 담보를 제공하고 대출을 받은 것이므로 주택의 소유권과 은행채무 모두 공동소유이며 공동채무라고 생각할 것이다. 당연히 증여세가 과세될 것이라고는 꿈에도 생각하지 않는다. 하지만 세무공무원은 증여세를 과세할 수도 있다고 다르게 생각한다.

 

형식적으로만 본다면 대출명의자는 남편이므로 대출금의 소유자는 남편이다. 그리고 부인은 남편이 대출을 받는 데 담보를 제공해준 것이다. 따라서 주택 소유도 남편은 자기자금 5억원에 대출금 10억원을 합쳐 15억원의 지분이 있는 것이며 부인은 자기자금 5억원만 있게 되는 것이다. 그런데 부동산 등기부상의 소유권은 부부가 각각 2분의1씩 소유한 상황이다. 이럴 경우 세무공무원은 “남편은 5억원을 부인에게 증여하였고 추가로 본인명의로 대출받은 10억원 중 2분의1인 5억원을 증여한 것”으로 판단하여 총 10억원을 증여하였다고 주장할 수 있다. 이렇게 되면 6억원을 초과하는 4억원에 대해 증여세가 과세된다. 증여 1년 이후 추징을 한다면 가산세까지 합하여 총 9000만원에 가까운 세금을 내야만 한다.

 

하지만 이 경우 부부도 반박할 말이 있다. 우선 대출자명의를 남편 단독으로 한 것은 은행에서 그렇게 요구해서 했다는 주장이 성립한다. 사실상 그 채무는 부부 공동의 채무라고 주장할 수 있다. 그러나 세무공무원은 형제가 공동으로 토지를 취득하고 은행 대출은 동생 단독명의로 실행한 다른 사건을 인용하면서 자신의 증여세 부과가 정당하다고 주장할 수 있다.(심사증여 2004-49, 2004. 9. 20)

 

“부채증명원을 보면 채무자는 동생 단독으로 되어 있고 형이 공동상환 책임이 있다는 내용이 없고, 등기부등본상 근저당권설정의 채무자 역시 동생 단독명의로 되어 있으며, 형이 동생에게 자금을 차입하였다는 내용이나 이자를 지급하였다는 어떠한 증빙이나 내용도 없으므로 동생이 형에게 대출금의 2분의1을 증여한 것으로 보아 증여세를 부과한 당초 이건 처분은 정당하다.”

 

물론 이 사건에 대한 국세청 최종 심사 결과 공동소유자의 대출을 1인으로 한 것은 금융기관의 업무규정에 따른 것이라고 인정됐고 대출금에 대한 이자는 두 형제가 각각 부담한 것이 입증되었다. 즉 형이 이자나 원금을 변제할 능력이 있음이 입증돼 증여세 과세를 취소하라는 결정이 내려졌다.

 

국세청이 형에게 과세된 증여세를 취소하라고 결정한 이유는 대출을 받을 당시 형에게는 대출금의 원금과 이자를 변제할 능력이 있었고, 대출 이후 매월 변제하였던 이자를 채무자인 동생이 전부 부담한 것이 아니라 두 형제가 공동으로 각 2분의1씩 부담한 사실이 입증되었기 때문이다.

 

하지만 위 부부 간 공동명의 사건에서는 결론이 달라질 수 있다. 공동 소유 부동산을 담보로 제공하고 채무자는 공동소유자 중 1인으로 한 것은 세무공무원도 금융기관의 내부 업무 지침에 따른 것이라는 점을 인정할 수 있다. 하지만 전업주부인 부인은 대출을 받을 당시 이자나 원금을 변제할 소득원이 없었고 실제로 대출 이자도 남편의 소득으로 변제했다면 얘기가 달라진다. 세무공무원은 증여세를 과세하고 국세청 심사결정도 “부인이 쟁점채무액에 대한 이자를 실제 부담하고 원금을 상환할 것이라는 객관적 사실이 입증되지 않는 이상 쟁점채무액을 청구인의 채무로 인정하기는 어려워 보인다”고 결정할 수 있는 것이다.

 

이런 결정에 맞서 부인은 자신이 부동산의 지분 2분의1을 소유한 상태이므로 원금을 변제할 능력이 있다고 주장할 수 있지만 재산취득 자금을 증여로 추정하는 증여 시기는 당해 재산을 취득하는 시점이다. 따라서 상환시점에 변제할 능력이 있다고 주장해서 인정되는 것은 아니다.

 

실제 이와 비슷한 케이스에 대해 국세청은 심사 결정문을 통해 이렇게 판단했다. “청구인은 쟁점부동산 (취득 시점에) 쟁점채무액을 상환할 자력이 없다고 보아 이를 증여받은 것으로 판단하는 것은 부당하며, 쟁점채무액에 대한 증여 여부는 그 상환 시까지 과세관청이 사후관리할 사안이라고 주장하나, 재산 취득자의 직업, 소득 및 재산상태 등으로 볼 때 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우 (그 재산을 취득한 때에) 재산 취득자가 그 재산의 취득자금을 증여받았다고 추정(상속세및증여세법 제45조 제1항)하는 것인 바, 청구인의 주장이 타당하다고 보기는 어렵다.”

 

또 다른 사례를 살펴보자. 전업주부이거나 소득원이 많지 않은 부인이 단독명의로 소유하던 집을 처분하고 새로운 주택을 취득하면서 추가 대출을 받는 경우를 보자.

 

본인의 신용상태보다 남편의 신용상태가 좋아서 이자율 등의 혜택을 보기 위해 본인 소유의 주택을 담보로 제공하고 남편명의로 대출을 받는다면 어떻게 될까. 대출금은 남편의 채무이고 남편이 대출받은 자금을 부인이 부동산 취득자금에 보태 쓴 것으로 간주돼 남편으로부터 자금을 증여받은 것으로도 볼 수 있게 된다.

 

 

이자 원금 변제 주체에 관한 약정서 필요

 

이런저런 경우를 살펴보면 부득이한 경우가 아니라면 부동산 소유자 본인 명의로 대출을 받는 것이 안전하다는 것을 알 수 있다. 부득이하게 남편명의로 대출을 받는다면 이런저런 사정으로 인해 남편명의로 대출을 받았지만 그 대출금은 사실상 부인의 대출금이며 그에 대한 이자와 원금은 부인이 변제할 것이라는 약정서 등을 작성해야 한다. 또 이자는 반드시 부인의 자금으로 변제하여야만 향후 세무공무원의 증여세 과세에 효과적으로 대응할 수 있을 것으로 판단된다.

 

※출처 : 주간조선(http://weekly.chosun.com)

 

 

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