주말 세금 브리핑: “은퇴 전 증여”가 더 신중해져야 하는 이유

 

 

 

 

 

부모 세대의 은퇴가 가까워지면 가장 많이 나오는 이야기 중 하나가 바로 부동산 증여입니다.

그런데 요즘 상담을 하다 보면, 예전처럼 “기준시가로 신고하면 되죠?”라는 질문이 점점 사라지고 있습니다.

이유는 단 하나. 국세청 감정평가 제도가 2025년부터 대폭 강화되었기 때문입니다.

 

국세청 조사국출신/ 자금출처조사 주식변동조사 법인조사 상속증여양도전문 /성남송파위례추천세무사 / 더감세무회계

 

 

1. 기준시가 신고의 시대는 끝나간다

 

상속세·증여세의 원칙은 시가 평가입니다.

그동안은 시가를 산정하기 어렵다는 이유로 기준시가를 활용하는 경우가 많았지만,

2020년 국세청이 ‘감정평가사업’을 도입하면서 상황이 바뀌었습니다.

* 국세청이 직접 평가

* 기준시가보다 높은 감정가액을 적용

* 지금까지 이미 1,000건 이상 조정

 

이제 납세자의 신고가액보다 국세청의 감정가액이 우선시되는 구조로 변했습니다.

 

2. 2025년, 감정평가 대상이 아파트까지 확장된다

 

가장 큰 변화는 바로 이 부분입니다.

 

▷ 기존

* 비주거용 부동산(빌딩, 상가 등) 중심

 

▷ 2025년부터

* 초고가 아파트

* 호화 단독주택

* 향후 주거용 부동산 확대 가능성

 

이제 “아파트는 거래가 많으니 시가가 명확하다”는 주장은 통하지 않습니다.

초고가 아파트가 감정평가 대상이 되면, 증여세·상속세 부담이 기준시가 대비 수억 원 차이가 날 수 있습니다.

 

 

 

 

 

3. 금액 기준도 절반으로 낮아진다

 

감정평가 개입 기준도 크게 완화됩니다.

 

* 기존: 시가와 신고가액 차이 10억 또는 10%

* 2025년 이후: 5억 또는 5% 차이만 나도 대상

 

즉, 거의 모든 고가 부동산 증여는 감정평가 리스크가 생긴다고 보면 됩니다.

 

4. 비상장기업은 더 조심해야 한다

 

이전에는 부동산 과다 보유법인만 감정평가 대상이었지만,

2025년부터는 모든 비상장기업이 다음 요건만 충족하면 감정평가 대상입니다.

 

* 기업 소유 부동산

* 금액 기준 충족(5억 또는 5%)

 

특히 오너 경영인의 은퇴 시기와 맞물리면,

가업승계·지분 이전 구조 전체가 흔들릴 수 있는 중요한 변화입니다.

 

▶ 핵심 요약 박스

* 2025년 증여 환경 변화 3가지

* 초고가 아파트·주택까지 감정평가 대상 확대

* 시가 vs 신고가 차이 기준 절반 축소(10억→5억)

* 모든 비상장기업도 금액 조건만 충족하면 감정평가 대상

 

5. 사례로 보는 “세금 차이의 현실”

 

B회사의 창업주 김 대표는 은퇴를 앞두고 시가 40억 아파트를 자녀에게 증여하려 했습니다.

과거라면

 

* 기준시가 25억 기준으로 증여세 신고 → 세금 약 ○억원 수준

 

하지만 2025년 이후에는 국세청 감정가액이 시가 38억 수준으로 책정될 가능성이 높아

예상 세금이 몇 억 원 더 증가하는 구조가 됩니다.

 

이처럼 “신고가액 vs 감정가액”의 차이는 절세 전략의 본질을 완전히 바꿔놓는 요소입니다.

 

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6. 그래서 지금 꼭 해야 할 것

 

* 증여·상속 예정자라면 2025년 감정평가 확대 규정을 반드시 체크

* 고가 아파트·단독주택은 감정가액을 사전에 검토

* 법인 소유 부동산은 가업승계 일정과 함께 전략 재설계

* 신고가액–시가 차이가 5% 이상이면 감정평가 가능성 UP

 

▷  결론: “증여는 타이밍과 평가가 전부다”

 

2025년 감정평가 제도 강화는 단순한 세무 규정 변경이 아닙니다.

 

고가 부동산을 가진 개인, 부동산을 보유한 비상장기업 오너에게는

상속·증여 전략 전체를 다시 짜야 하는 신호에 가깝습니다.

 

주말에 잠시 생각해보기 좋은 질문은 이것입니다.

“내가 지금 가진 부동산을 감정평가한다면 과연 얼마가 나올까?”

 

☞ 상황별로 적용되는 절세 전략이 다릅니다. 필요하시면 편하게 상담 요청 주세요.

 

 

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위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

 

 

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· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

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