“부동산 거래 후 자금출처조사와 증여세, 이렇게 대비하세요 – 세무사 가이드”

 

 

 

 

 

 

부동산을 매수하거나 증여할 때, 가장 걱정되는 것 중 하나는 자금출처조사와 세무조사입니다. 특히 부채 상환이나 부모로부터의 차용금, 증여금 등이 연관된 경우, 증여세 문제까지 연결될 수 있어 사전 대비가 필수입니다.

 

1. 실거래 신고 소명 조사

 

한국부동산원 또는 지방자치단체는 부동산 거래 신고 후 이상거래가 의심되면 소명자료 제출을 요청합니다.

 

* 가족·특수관계인 직거래

* 6억 원 이상, 20~30대 초반 아파트 거래

* 기획조사 대상: 수도권 중심

* 단기간 대량 매수·매도 사례

* 자금조달계획서 상 차입금 과다

 

조사 기간은 약 2주이며, 이슈 발생 시 2~3개월까지 연장될 수 있습니다. 필요한 경우 다른 기관으로 통보되어 추가 조사가 진행되기도 합니다.

 

 

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2. 국세청 자금출처 조사

실거래 신고 소명 과정에서 문제가 되거나, 국세청이 직접 자금출처조사를 실시할 수 있습니다. 조사 대상은 재산 취득 자금, 대출·차용금 상환, 증여 관련 자금 등이며, 실거래 소명 조사보다 조사 강도와 제재가 높습니다.

실무적으로, 차용증과 계좌 이체 내역 등 증빙 자료는 4~5년 후에도 추가 확인될 수 있으므로 장기 보관이 필요합니다.

 

3. 증여세와 재산취득자금 연결

 

부모로부터 차용한 자금을 상환하면서 증여세 과세 여부를 간과하면, 추후 증여세 과세 가능성이 생깁니다. 따라서 자금 출처를 명확히 하고 증빙자료를 준비하는 것이 필수입니다. 또한, 실거래 소명 조사와 자금출처조사에서 제출한 자료는 향후 세무조사 시 중요한 근거가 됩니다.

 

4. 실무 대비 전략

 

① 부동산 거래 전 자금 출처, 증여 여부 확인

② 차용금·증여금은 계약서 및 계좌 기록 확보

③ 실거래 신고 후 공문 수령 시 사실에 근거한 소명

④ 증여세 등 세무 문제는 세무사 상담

 

▶ 결론

부동산 거래와 관련된 자금 소명과 자금출처조사는 예상치 못한 시점에 발생할 수 있습니다. 그러나 사실 기반의 소명과 증빙자료 준비, 전문가 상담을 통해 증여세 및 세무조사 리스크를 최소화할 수 있습니다.

 

 

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