국세청 24년 조사국 출신 / 상속 증여 양도 자금출처 법인조사 기장대리

재건축 현장에서입주권이나 분양권을 두고증여를 고민하는 분들은 공통된 기대를 가지고 있습니다.“아직 집이 완성된 것도 아니고,지금 넘기면 세금이 적지 않을까?”하지만 실무에서는입주권 증여가일반 아파트 증여보다 더 복잡하고 위험한 경우를 자주 보게 됩니다. ▶ 입주권은 왜 항상 ‘문제의 중심’이 될까입주권은기존 주택의 권리가미래의 신축 아파트로 전환되는 과정에 있는 자산입니다.이 말은 곧,미래 가치가 상당 부분 예측 가능하다는 뜻입니다.세법은이 ‘예측 가능한 이익’을그냥 넘어가지 않습니다. ▶ 증여 당시보다 중요한 것은 ‘그 이후’입주권 증여 상담에서제가 가장 먼저 묻는 질문은 이것입니다.“이 권리를 언제까지 보유할 생각이신가요?”* 입주권을 증여한 뒤* 준공 직후 매도* 단기간 시세 차익 실현이 구조라면..

부모 사망은 상속이라는 법적·세무적 절차의 시작점이다.그러나 실제 현장에서는 “무엇을 먼저 해야 하는지”보다“무엇을 먼저 하면 안 되는지”가 더 중요하게 작용한다.이 글은 부모 사망 직후 상속이 발생했을 때,가족들이 가장 많이 실수하는 지점을 중심으로상속 절차의 초기 구간을 세무사의 관점에서 정리한 글이다.1. 상속은 ‘사망과 동시에’ 발생하지만, 바로 처리되지는 않는다민법상 상속은 사망과 동시에 개시된다.그러나 이것이 곧바로 재산 처분이나 이전이 가능하다는 뜻은 아니다.사망 직후에는 다음 세 가지가 동시에 진행되지 않는다.* 행정 절차* 금융 절차* 세무 절차이 시기를 구분하지 못하면, 법적으로 불리한 선택을 하게 되는 경우가 많다. 2. 사망 직후 가장 많은 오해: “통장은 가족이 써도 된다” 부모..

개인사업자를 운영하다 보면언젠가는 세무대리에 대해 고민하게 됩니다.초기에는 직접 신고가 가능해 보이지만,사업이 조금만 복잡해져도 판단이 필요한 순간이 오기 때문입니다.이 글은실제 개인사업자 상담 과정에서 반복적으로 등장하는 질문과 사례를 중심으로세무대리를 선택할 때 반드시 확인해야 할 기준을 정리한 글입니다.▶ 세무대리는 단순한 신고 대행이 아니다많은 개인사업자분들이 세무대리를 “신고를 대신해주는 서비스”로 생각합니다.하지만 실제 세무대리의 역할은 신고 이전 단계부터 시작됩니다.* 어떤 비용을 어떻게 처리할지* 매출 구조에 따라 어떤 세금이 영향을 받는지* 지금 구조가 계속 유지되어도 되는지이런 판단이 빠지면 신고는 정확해도 결과는 불리할 수 있습니다. ▶ 가격 비교만으로 선택했을 때 생기는 문제기장료만..

배우자 사망 이후의 절차는 행정·금융·세금이 동시에 얽혀 있습니다.문제는 이 세 가지를 한 번에 처리하려다 오히려 리스크를 키운다는 점입니다.이 글에서는 감정적 판단을 배제하고 실무 기준으로 우선순위별로 분리하여 설명합니다.1. 사망 직후 ‘즉시’ 확인해야 할 것금융 영역* 사망 전 사용하던 주계좌* 자동이체 내역* 대출 상환일☞ 사망신고 후에는 금융기관이 계좌를 제한할 수 있습니다.2. 주택담보대출이 있는 경우의 판단 순서* 채무 상속 여부* 공동채무·연대보증 존재* 상속 포기 또는 한정승인 가능성* 대출 유지 vs 정리 판단☞ 대출을 먼저 갚으면 상속을 ‘승인한 것’으로 해석될 수 있습니다.3. 상속 절차와 세금은 별개로 움직인다많은 분들이 “상속등기 = 상속세 신고”라고 오해합니다.하지만 등기, 상..

다주택자 상담을 하다 보면요즘 가장 많이 듣는 말이 있습니다.“이제 뭘 해도 손해인 것 같아요.”이 말에는 과장이 섞여 있지만,그만큼 정책 불확실성과 세부담 압박이 커졌다는 의미이기도 합니다.2026년을 향한 정부의 부동산 세제 방향은분명 과거와는 다른 메시지를 던지고 있습니다.‘버티기’는 왜 더 이상 쉬운 선택이 아닐까과거 다주택자 전략의 핵심은 단순했습니다.팔지 않고, 임대 놓고, 시간이 지나길 기다리는 것.하지만 지금은 상황이 다릅니다.* 다주택 보유 자체에 대한 정책적 부담* 임대보증금 반환 리스크* 보유세·종부세의 재강화 가능성* 특히 고가주택을 여러 채 보유한 경우현금흐름이 막히면주택은 곧바로 유동성 리스크로 전환됩니다.매도 전략의 함정 – ‘언젠가’는 가장 비싼 선택 매도는 분명한 출구 전략..

가족끼리 돈을 빌리고 빌려주는 일은 흔합니다.결혼자금, 전세보증금, 잔금 마련, 사업자금까지.대부분은 “나중에 갚을게”라는 말로 시작하고,통장에 돈이 찍히는 순간 “정리된 것”처럼 느껴집니다.하지만 세무서 관점은 다릅니다.세무서가 묻는 질문은 단순합니다.“정말 빌린 돈이 맞나요?”그리고 그 다음 질문은 더 현실적입니다.“빌린 돈이면, 왜 빌린 흔적이 없죠?”이 글에서는 ‘차용’이 ‘증여’로 뒤집히는 지점을실무에서 자주 보는 장면 중심으로 풀어보겠습니다.1. 차용과 증여의 차이는 ‘관계’가 아니라 ‘구조’입니다많은 분이 이렇게 생각합니다.“부모가 자식 도와주는 건데, 당연히 빌려줄 수도 있지.”맞습니다. 빌려줄 수 있습니다.다만 문제는 세법이 가족 간 거래를 중립적으로 보지 않는다는 데 있습니다.직계존비속..

단순한 실거래가 확인인 줄 알았는데 세무조사까지? 부동산 취득 시 반드시 알아야 할 자금 흐름의 연결고리와 전문가가 전하는 실전 대응 노하우를 3,000자로 정리했습니다. 1. 실거래조사와 자금출처조사의 보이지 않는 톱니바퀴많은 이들이 부동산을 사고 나서 지자체로부터 '부동산 거래신고 소명서'를 받으면 단순히 거래 가격이 적정한지만 확인하는 절차로 오해하곤 합니다. 하지만 실무적으로 실거래조사는 자금출처조사로 가는 입구입니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 근거한 실거래조사는 매매대금이 실제로 오갔는지, 업·다운 계약은 없는지를 살핍니다. 하지만 조사 과정에서 소득 대비 지나치게 많은 현금이 동원되었거나, 가족 간의 불분명한 이체 내역이 발견되면 관할 구청은 이 정보를 즉시 국세청으로 통보합니다...

안녕하세요. 대한민국 부동산 세금의 맥을 짚어드리는 정해경세무사입니다. 재개발·재건축 현장에서 수많은 조합원과 투자자분들을 만나 상담하다 보면, 가장 안타까운 순간이 있습니다. 바로 "하루 차이로 수천만 원, 아니 수억 원의 세금을 더 내야 하는 상황"을 목격할 때입니다. 많은 분들이 "재개발 지역 집을 자녀에게 증여하고 싶습니다"라고 물으시지만, 정작 가장 중요한 '타이밍'에 대해서는 간과하십니다. 재개발 세무의 핵심은 단순히 현재의 시세가 아닙니다. 행정 절차상 '내 자산이 현재 법적으로 어떤 이름을 가지고 있느냐'에 따라 세금의 종류와 규모가 천지개벽 수준으로 달라지기 때문입니다. 오늘은 재개발 투자의 성패를 가르는 가장 강력한 분기점, '관리처분계획인가'를 기점으로 세금이 어떻게 완전히 뒤바뀌는..