부모님에게 돈 빌려서 집 샀다고요? 차용증만으론 부족합니다
자녀가 부모에게 돈을 빌려 아파트를 샀다고 하면 사람들은 "차용증 썼으면 문제없다"고 말합니다. 하지만 세무당국은 그렇게 간단하게 보지 않습니다. 실제로는 차용증을 써도 증여로 간주돼 자금출처조사와 세무조사를 받는 사례가 많습니다.
국세청은 ‘가족 간 거래’는 원칙적으로 증여 의심 거래로 보고 엄격히 들여다봅니다.
▶ 왜 가족 간 거래는 증여로 보나요?
가족끼리 집을 사고팔거나 돈을 빌리는 건 흔하지만, 세법은 이를 '정상 거래'로 보지 않습니다. "증여로 간주한다"는 게 기본 입장이죠.
예를 들어, 자녀가 아버지에게 10억 아파트를 사면서 7억만 지급했다면, 그 3억 차액은 증여세 대상이 됩니다. 이는 단순한 차익이 아니라 **"시가보다 싸게 사서 이득을 본 것"**이기 때문입니다.
▶ 차용증을 썼는데도 세무조사를 받는 이유
차용증이 있다고 무조건 자금출처가 인정되는 건 아닙니다.
* 이자를 지급했는지?
* 원금은 어떻게 상환했는지?
* 거래가 실제로 있었는지?
국세청은 매년 이를 **약식 조사(모니터링)**를 통해 확인합니다. **연이율 4.6%**가 기준이며, 이를 어기면 증여로 추정합니다.
▶ 무이자도 가능할까? → 조건부 OK
‘무이자 대출’은 원칙적으로 증여이익이 발생한 것으로 보지만,
* 이자 환산액이 연 1,000만 원 이하라면
* 증여세는 과세하지 않습니다.
☞ 이는 약 2억 원까지 무이자 대출이 가능하다는 뜻입니다. 단, 금액이 늘면 당연히 증여세 대상이 됩니다.
▶ 국세청의 ‘묻지도 따지지도 않는’ 기준
만 40세 이상이 시가 3억 원 이하 주택을 매입한 경우에는 자금 출처 조사를 면제합니다. 단, 실제 증여가 확인되면 과세될 수 있으므로 꼼꼼한 증빙은 필수입니다.
▶ 자금출처가 부족하면? 2억 원 또는 20%까지는 OK
자금출처가 부족하더라도 전액 과세되진 않습니다.
* 2억 원 또는 취득가의 20% 중 더 적은 금액까지는 면세
* 예: 10억 원 주택 → 8억 원 소명 시, 나머지 2억은 면제
하지만 7억 원만 소명했다면, 3억 원 중 1억 원은 증여세 부과 대상입니다.
▶ 우회 거래도 다 들통납니다
부모가 제3자에게 팔고, 그 제3자가 자녀에게 되파는 방식?
3년 이내라면 증여로 간주됩니다. 세금 줄이기 위해 돌려서 파는 건 국세청이 다 알고 있는 수법입니다.
▶ 마무리 정리
* 차용증만으로는 부족하다
* 매년 이자·원금 상환 체크된다
* 증빙 부족하면 증여세 폭탄
* 전문가와 함께 세금설계를!
📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net
위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호
◆ 더감세무회계는 국세청 24년 경력의 정해경 세무사가 직접 상담과 서비스를 제공합니다. 국세청 조사3국 조사팀장 및 강남·서초·역삼 세무서 재산팀장 등에서 자금출처, 주식 변동, 법인 세무조사 등 고난도 세무를 담당한 실무 경험을 바탕으로, 개인과 사업자의 모든 세무 문제를 해결합니다.
개인의 상속·증여세, 양도소득세부터 사업자의 부가가치세, 소득세, 법인세 신고와 기장까지 체계적인 세금 관리를 제공합니다. 세무조사 리스크를 줄이고 투명한 세무 관리를 통해 고객의 재산을 안전하게 지키는 안심 솔루션을 약속드립니다.
☎ 031-8023-9440
◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력
· (전)국세청 24년 근무
· 현재 더감 세무회계 대표세무사
· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)
· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)
· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)
· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)
· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)
· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)
· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)
· 동대문 세무서 (부가세,소득세 실무)
· 중랑세무서 (부가세,소득세 실무)
▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무
▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격
▶공인중개사 시험 합격
▶국세청 국세 조사팀장 자격시험 합격
#차용증 #가족간증여 #증여세회피 #자금출처 #국세청세무조사 #무이자대출 #부동산증여 #세무리스크 #세금소명 #주택거래주의사항#세무상담 #더감세무회계 #위례세무사 #국세청 #국세청경력24년 #재산전문세무사 #상속전문세무사 #증여전문세무사 #세무사 #강동세무사 #강남세무사 #송파세무사 # #위례세무사추천 #기장대리세무사추천 #위례기장대리 #위례부가세신고세무사 #소득세신고세무사추천 #소득세신고 #부가세신고위례 #송파기장대리 #신고대리