다가구주택 옥탑방, 주거용이면 세금폭탄? 몰랐다간 낭패 보는 세무포인트
안녕하세요, 티스토리 구독자 여러분.
오늘은 다가구주택을 보유하신 분들께 특히 중요한, 옥탑 주거용 개조 시 발생할 수 있는 세무상 불이익에 대해 정리해드립니다.
◆ 다가구주택이란?
'다가구주택'은 여러 세대가 살 수 있도록 구획된 건물이지만, 특정 요건을 만족하면 1세대 1주택으로 인정받을 수 있어 양도소득세 비과세 혜택 등을 받을 수 있습니다.
하지만 ‘옥탑’을 주거용으로 사용하면 이 요건을 위반하게 되어, 엄청난 세금 폭탄을 맞을 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?
◆ 옥탑 주거용 사용이 가져오는 4가지 세무 리스크
▷ 1세대 1주택 비과세 배제
옥탑 개조로 인해 ‘3개 층 이하’ 조건 위반 시, 주택 전체가 아닌 일부 호실만 비과세 적용.
▷ 장기보유특별공제 축소
기존 최대 80% 공제 불가. 일반 공제율(보유 2%씩, 최대 30%)만 적용됨.
▷ 다주택자 중과세율 적용
3주택 이상이면 기본세율 +30%포인트! 현재 유예 중이지만 2026년 이후 다시 적용될 수 있음.
◆ 상속 시 상속공제 배제
상속세 신고 시 '동거주택 상속공제' 불가. 최대 6억 원 공제 손실 발생 가능.
▶ 판례로 본 옥탑방 판단
법령: 건축면적 1/8 이하 옥탑은 층수로 보지 않음
판례: 주거용으로 쓰인 옥탑은 층수로 본다.
☞ 부산지법 2020구합21358
◆ 마무리 조언
옥탑 하나로 인해 세제 혜택은 날아가고, 세금 부담은 수천만 원 이상 늘어날 수 있습니다.
무엇보다 처분이나 상속, 임대 등록 등을 계획 중이라면 세무 전문가의 사전 진단이 필수입니다.
실무에서 자주 마주하는 사례를 기준으로 설명드렸지만, 실제 적용은 복잡할 수 있으니 언제든 상담 문의 주세요.
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