재건축 아파트, 시가로 인정될까? 조세심판원의 결정으로 본 현실
부동산 시세는 일반적인 수요와 공급 외에도 다양한 외부 요인에 따라 요동칩니다. 특히 재건축사업이 진행 중인 지역이라면 가격이 급등하거나 급락하는 일이 흔한데요,
이런 시기에 발생한 매매사례는 증여세나 상속세를 신고할 때 ‘시가’로 인정될 수 있을까요?
최근 조세심판원은 “재건축사업이 부동산 가격에 미친 영향은 ‘특별한 사정’에 해당된다”고 판단했습니다.
◆ 사건 개요
* A씨는 2023년 3월, 해운대구 소재 연립주택을 모친에게서 증여받았습니다.
* 해당 주택은 과거 2021년 9월 동일동에서 매매된 적이 있었고,
* 해운대세무서는 이 매매사례가액을 A씨의 증여 아파트 시가로 적용해 증여세를 부과했죠.
A씨는 이에 불복하여 조세심판원에 심판을 청구했습니다.
◆ 핵심 쟁점: 재건축이 가격에 영향을 줬는가?
조세심판원이 판단한 핵심은 다음과 같습니다.
* 해당 지역은 해운대 해수욕장 인접지역으로 재건축 기대감이 높았고
* 실제로 2020년부터 재건축 추진위원회가 활동
* 2020~2021년 가격 상승률은 각각 9.6%, 14.8%
* 2022년 재건축 무산 후 가격은 오히려 하락세 (8.2%, 2.5%)
따라서 단순한 부동산 시장 흐름이 아닌, 재건축이라는 특수요인이 작용한 것으로 봤습니다.
◆ 법적 근거
상증세법 시행령 제49조는 “가격변동의 특별한 사정이 없는 경우”에만
과거 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있다고 규정하고 있습니다.
조세심판원은 이 조항을 근거로,
해당 매매사례가 시가로 인정될 수 없다고 판단했고,
세무서의 증여세 부과 처분은 취소되었습니다.
◆ 결론: 시가 적용도 케이스 바이 케이스
재건축, 대규모 개발사업, 도시계획 발표 등은 일시적으로 부동산 가격에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이러한 경우, 매매사례가 있더라도 반드시 ‘특별한 사정’ 여부를 따져야 시가로 인정 가능합니다.
◆ Tip
* 재건축 호재 있는 지역이라면 과거 실거래가도 신중하게 해석해야 합니다.
* 증여세 신고 전, 시세 형성 사유와 관련된 상황을 꼼꼼히 따져보세요.
* 필요시 세무사, 감정평가사 등 전문가 조언을 받는 것이 안전합니다.
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