부동산 상속 질문

 

 

 

 

(질문)

안녕하세요

부동산 상속에 관해 여쭐것이 있습니다.

 

싯가 100억에, 공시지가가 36억인 건물이 1 동 있습니다.

이걸 자식세대인 3형제, A/B/C가 골고루 균분상속을 했습니다.

 

만약 손자세대에서 특정 1인이 이 윗세대 3분의 지분을 모두 소유하고 싶은데,

이 경우 부모 A에겐 상속이 가능하지만, 다른 2분 (B,C)에겐 상속을 받기가 곤란하잖아요?

 

이럴 경우

 

1. 그 손자가 다른 B,C 의 지분을 소유하기 위해서, 상속이 아닌 매입을 계획할 경우, 예상 실거래가가 아닌 공시지가 기준으로 매입해도 괜찮나요?

공시지가 이하로 친족이 구매할 경우 법적인 문제가 있을까요?

 

2. 매입을 할 경우, 그 손자가 합당한 가격을 B,C에게 제시해야 하는데, 이 경우 B,C가 자기 자녀들에게 상속세를 내고 상속하게 될 가치와 비슷하다면 협상 매력도가 있을까요? (적정한 매입가 제시) . 특히 B,C가 세금을 낼 현금 등이 부족할 경우엔요.

 

3. 만약 B,C가 각각의 자녀에게 상속세를 내고 건물 지분을 상속할 경우, 그 지분의 가치는 장부상으로 혹은 세무상으로 공시지가 기준인가요, 실거래가 기준인가요?

 

 

 

(답변)

안녕하세요. 상속전문 더감세무회계 정해경 세무사입니다.

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답변드리겠습니다.

1. 특수관계인 간에 거래에서 시가의 30% 이내의 거래는 허용되고 있습니다.

여기서 시가는 매매사례가, 감정평가금액, 기준시가 등을 포함합니다.

따라서 기준시가의 70% 이상의 금액으로 거래한다면 증여세 문제는 발생하지 않습니다.

다만 양도소득세는 5%내에서만 인정되므로 양도하시는 분은 기준시가로 신고해야 합니다.

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2. 합당한 가격이란 당사자가 느끼는 것으로 매우 주관적입니다.

따라서 여기에 대한 대답은 매우 어렵습니다.

​

3. 상속 시의 시가는 위 1.에서 말씀드린대로 매매사례가, 감정평가금액, 기준시가 등이 있습니다.

다만, 최근들어 국세청에서는 꼬마빌딩이라고 하여 시가는 100억원인데, 기준시가는 그에 미치지 못하는 부동산에 대하여, 상속세 신고 시 기준시가로 신고하는 경우, 국세청에서 감정평가를 진행하여 과세하는 경우가 발생하고 있습니다.

​

감사합니다.

 

 

◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였습니다. 근무하며 얻은 현장실무 경력을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속,증여, 양도등의 어려운 일들, 세금조사및 조세불복 등 어려운 일들을 상담및 해결해 드리고 있으니 언제든 전화 또는 내방해 주시면 ​최선의 방법과 결과를 제공해 드리겠습니다.

​☎ 031-8023-9440

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◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장(양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장(양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서(부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격, 세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격

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