재건축 절세 꿀팁과 단계별 검토 사항 – 전문가가 알려주는 실전 노하우

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재건축과 재개발은 많은 사람들이 주목하는 투자 및 주거 개선 수단입니다. 하지만 복잡한 절차와 세금 문제를 동반하기 때문에 전문가의 조언이 반드시 필요합니다. 오늘은 24년간 국세청에서 경력을 쌓고 현재 더감세무회계 대표세무사로 활동 중인 정해경 세무사의 실전 노하우를 바탕으로 재건축 절세 요령과 단계별 주요 검토 사항을 정리해 보았습니다.

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1. 조합설립인가 전후의 절세 요령

재건축 과정 초기에 중요한 단계는 조합설립인가 전후의 세금 전략입니다. 투기과열지구의 경우 조합설립인가 후에는 조합원의 매매·증여 등 권리 변동이 제한됩니다. 다만, 1세대 1주택자로 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우 등 특정 조건에서는 일부 권리 변동이 가능합니다.

사례를 들어 보면, 조합설립인가 이전에 일부 지분을 자녀에게 증여하거나 다른 방법으로 재산을 분산하는 것이 필요할 수 있습니다. 이를 통해 추후 가격 상승으로 인한 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

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2. 사업시행계획 승인 이후 주택 관련 절세 방안

재건축·재개발 기간 중 대체주택의 필요성이 발생합니다. 세법에서는 사업시행인가일 이후에 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주해야 혜택을 받을 수 있다고 명시합니다.

대체주택은 재건축된 신축주택 완성 전이나 완성 후 3년 이내에 매도해야 비과세 요건을 충족합니다. 특히 대체주택 취득 당시에는 1세대 1주택 상태여야 하며, 신축주택에 최소 1년 이상 거주해야 한다는 점에 유의해야 합니다.

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3. 관리처분계획인가 후의 절세 방안

관리처분계획인가 이후에는 조합원입주권이 주택 수에 포함됩니다. 이로 인해 중과세가 적용될 수 있으며, 장기보유특별공제도 제한됩니다.

조합원입주권 자체를 양도할 때는 특정 요건 하에 비과세가 가능하지만, 장기보유특별공제는 관리처분 이전의 양도차익 부분만 적용됩니다. 따라서 재건축 완료 후 신축주택으로 전환한 뒤 양도할 것인지, 아니면 조합원입주권 상태에서 양도할 것인지를 면밀히 검토해야 합니다.

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4. 신축주택 준공 이후의 절세 방안

재건축이 완료되면 신축주택 준공에 따라 취득세를 납부해야 합니다. 다행히 원시 취득으로 간주되어 기존의 다른 주택 보유 여부와 관계없이 중과되지 않습니다.

취득세율은 국민주택규모를 초과하는 경우 3.16%이며, 과세 표준은 조합원 분양가가 아닌 총공사비를 기준으로 계산됩니다. 또한 분양가보다 권리가액이 큰 경우 조합원이 받는 현금 청산금은 이전고시일 말일부터 2개월 이내에 양도소득세를 신고해야 합니다.

마지막으로 재건축부담금 납부 대상에 해당하면 이에 대한 준비도 필요합니다. 단, 1세대 1주택을 20년 이상 보유한 경우 최대 70% 감면 혜택을 받을 수 있다는 점은 유리한 요소입니다.

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◆ 결론

재건축은 단순히 건물의 물리적 재생을 넘어 세금 및 재산 관리 측면에서 중요한 결정을 요구합니다. 더감세무회계의 정해경 세무사는 24년간의 국세청에서의 자금출처조사와 상속.증여 양도에 관한 실무 경험과 법인조사및 주식변동등의 풍부한 세무 실무를 바탕으로 고객에게 최적의 절세 방안을 제안하고 있습니다. 재건축을 계획하고 있다면 전문가의 도움을 받아 최적의 세금 전략을 세우는 것이 현명한 선택입니다.

 

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📞 더감세무회계 상담 전화: 031-8023-9440, 이메일: thegamtax@daum.net

위치: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 22 이너매스우남 309호

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​◆ 더감세무회계 정해경세무사는 국세청에서 24년을 한결같이 상속.증여.양도에 관한 조사와 자금출처등의 일을 하였으며, 풍부한 현장실무 경험을 바탕으로 고객님께서 해결하지 못한 재산상속.증여.양도. 세금조사및 조세불복 등 어려운 문제들을 최상의 솔루션으로 해결해 드리고 있습니다.

​​☎ 031-8023-9440

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​◆ 더감세무회계 정해경 세무사의 경력

· (전)국세청 24년 근무

· 현재 더감 세무회계 대표세무사

· 서울지방국세청 조사3국 (상속,자금출처, 주식변동,법인조사)

· 강남세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 역삼세무서 재산조사반장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 서초세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 성북세무서 재산팀장 (양도세,상속세.증여세 조사실무)

· 용산세무서 재산팀장 (양도세.상속세.증여세 조사실무)

· 송파 세무서 (부가세,소득세 실무)

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▶한양대산업공학과 졸업, LG본사연구개발부근무

▶세무공채시험 7급 수석합격, 세무사 시험 합격

▶공인중개사 시험 합격

▶세무서 재산분야 팀장요원 자격시험 합격​​​

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